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부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.
[실화를 바탕으로 재구성한 이야기입니다]
😱 "5억이 한순간에 증발했습니다"
2024년 가을, 서울 강서구에 사는 A씨(42세, 회사원)는 절망에 빠졌습니다.
평생 모은 돈 5억 원.
20년간 월급 모으고, 부모님께 물려받은 돈까지 합쳐서 마련한 전세 보증금.
"이사 나가세요. 보증금은... 죄송합니다."
집주인은 한마디만 남기고 연락을 끊었습니다.
📉 어떻게 이런 일이?
2022년 봄, 행복한 시작
A씨는 강서구 마곡동의 깨끗한 아파트에 전세 5억 원으로 입주했습니다.
✅ 신축 아파트 (준공 3년차)
✅ 역세 5분 거리
✅ 학군 좋음
✅ 집주인도 친절함
"드디어 우리 가족도 좋은 집에서 살 수 있게 됐어!"
A씨는 행복했습니다. 두 아이와 아내도 너무 좋아했죠.
2023년 여름, 첫 번째 신호
계약한 지 1년이 지났을 무렵, 이상한 일이 생겼습니다.
등기부등본을 확인하니 근저당이 추가로 설정되어 있었어요.
"집주인님, 이거 근저당이 왜 늘어난 거예요?"
"아, 그거요? 사업 자금 좀 빌렸어요. 걱정 마세요. 제 집 담보로 돈 빌린 거라 상관없어요."
A씨는 그 말을 믿었습니다.
"내 전세금이 우선 아닌가?" 막연하게 그렇게 생각했죠.
2024년 봄, 악몽의 시작
계약 만료 3개월 전, A씨는 집주인에게 연락했습니다.
"집주인님, 계약 연장하고 싶은데요. 아니면 나갈 테니 보증금 돌려주세요."
"...연장은 어렵고요. 보증금도 지금은 좀..."
불안한 예감이 들었습니다.
2024년 여름, 청천벽력
계약 만료일이 다가오자 집주인이 폭탄 선언을 했습니다.
"보증금을 드릴 수가 없습니다. 제가 사업 실패로... 죄송합니다."
A씨는 급하게 등기부등본을 다시 확인했습니다.
😱 충격적인 사실:
📋 등기부등본 분석 결과
[집 시세] 8억 원
[선순위 근저당] 6억 5천만 원 ← 😱
[A씨 전세금] 5억 원
[후순위 전세권] 1억 원
총 채권: 12억 5천만 원
집 가치: 8억 원
→ A씨가 받을 수 있는 돈: 1억 5천만 원 (최대)
→ 손실: 3억 5천만 원
집은 곧 경매로 넘어갔고, A씨는 5억 중 겨우 1억 2천만 원만 받을 수 있었습니다.
평생 모은 돈 5억 중 3억 8천만 원이 증발했습니다.
🚨 A씨는 어디서 실수했을까? - 5가지 치명적인 함정
❌ 함정 1: 등기부등본을 제대로 안 봤다
실수:
- 계약 당시에만 등기부 확인
- 1년 동안 추가 확인 안 함
- 근저당 증가를 몰랐음
교훈:
✅ 최소 6개월마다 등기부등본 확인
✅ 근저당이 늘어나면 즉시 집주인에게 추궁
✅ 인터넷등기소에서 무료로 열람 가능
❌ 함정 2: 전세가율을 계산 안 했다
A씨의 계약:
- 집 시세: 8억 원
- 전세금: 5억 원
- 전세가율: 62.5% ← 😱 위험!
2024년 기준 안전한 전세가율:
- 📗 50% 이하: 매우 안전
- 📙 50~70%: 주의 필요
- 📕 70% 이상: 위험! 🚨
A씨는 이미 위험 구간에 있었습니다.
교훈:
✅ 전세가율 = (전세금 ÷ 집 시세) × 100
✅ 70% 넘으면 절대 계약 금지!
✅ 요즘은 50% 이하도 안심 못 함
❌ 함정 3: 집주인 신용을 확인 안 했다
몰랐던 사실:
- 집주인은 여러 채 빌딩 운영 중
- 다른 건물도 모두 대출 과다
- 사업 실패로 연쇄 부도 직전
확인할 수 있었던 방법:
✅ 집주인 소유 부동산 전체 조회 (인터넷등기소)
✅ 다른 부동산 근저당 상황 확인
✅ "집주인 이름 + 부동산" 검색
❌ 함정 4: 전세보증보험을 안 들었다
왜 안 들었을까?
- "귀찮아서..."
- "보증료 아까워서..." (약 50만 원)
- "설마 우리 집주인이?"
만약 들었다면:
- HUG 전세보증보험 가입했으면 → 5억 전액 보장
- 보증료 50만 원으로 5억 지킬 수 있었음
교훈:
✅ 전세 계약 시 무조건 전세보증보험 가입!
✅ HUG, HF, SGI 중 선택
✅ 보증료는 집주인에게 청구 가능한 경우도 있음
❌ 함정 5: 임차권등기명령을 몰랐다
이사 나갈 때:
- 보증금 못 받았지만 그냥 이사 감
- "집주인이 다음 세입자 구하면 준다고 했으니까..."
결과:
- 대항력 상실
- 우선변제권 날아감
- 경매에서 받을 수 있는 돈도 줄어듦
교훈:
✅ 보증금 못 받고 이사 가면 임차권등기명령 필수!
✅ 비용 4만 원대로 권리 지킴
✅ 법원에 신청하면 2주 안에 완료
✅ 이렇게 하면 A씨는 5억을 지킬 수 있었다
📋 계약 전 체크리스트
□ 등기부등본 확인 (근저당, 가압류, 경매 여부)
□ 전세가율 계산 (70% 이하인가?)
□ 집 시세 조회 (KB부동산, 네이버 부동산)
□ 집주인 소유 부동산 전체 조회
□ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
□ 확정일자 받기
□ 전입신고 (익일 바로!)
📋 계약 중 체크리스트
□ 6개월마다 등기부등본 재확인
□ 근저당 증가 시 즉시 집주인 추궁
□ 집 시세 하락 모니터링
□ 전세보증보험 유효기간 확인
□ 집주인과 정기적 소통
📋 계약 만료 시 체크리스트
□ 3개월 전 미리 집주인에게 연락
□ 보증금 못 받으면 임차권등기명령 신청
□ 내용증명 발송 (보증금 반환 요청)
□ 전세보증보험 이행 청구 검토
□ 필요 시 변호사 상담
💡 2025년, 이것만은 꼭 기억하세요!
🔴 위험 신호 5가지
- 전세가율 70% 이상
- 근저당이 갑자기 늘어남
- 집주인이 연락을 피함
- 주변 시세가 급락
- 집주인이 "다음 세입자 들어오면 준다"고 함
→ 하나라도 해당되면 즉시 행동하세요!
📢 A씨의 마지막 한마디
"50만 원 아끼려다 5억을 잃었습니다.
전세보증보험만 들었어도...
등기부만 확인했어도...
여러분은 저처럼 당하지 마세요."
🔗 시리즈 예고
다음 편에서는...
"경매 실패 사례 - 권리 분석을 소홀히 한 대가"
- 3억 들여 낙찰받았는데 왜 2억 손해?
- 유치권의 무서운 함정
- 경매 초보가 절대 건드리면 안 되는 물건
📚 관련 글 더 보기
👉 [임차권등기명령 완전 정리 (2025)](링크 - 9번 글)
👉 전세보증금반환보증 가입 방법
💬 전세 사기 당한 경험이 있으신가요?
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✍️ 글: 머니500연구소 | 실패 사례로 배우는 부동산 투자 시리즈
🔄 시리즈 ①편
