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부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.
[실화를 바탕으로 재구성한 이야기입니다]
😱 "수익률 8%? 2년간 공실에 매달 50만 원씩 날렸습니다"
2024년 봄, 경기도 수원에 사는 D씨(45세, 직장인)는 은행 통장을 보며 한숨을 쉬었습니다.
📱 D씨의 통장 내역 (2022~2024, 2년간)
오피스텔 대출 이자: -24,000,000원
관리비: -12,000,000원
재산세/종부세: -2,400,000원
수리비: -3,600,000원
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총 지출: -42,000,000원
월세 수입: 0원 (2년간 공실)
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순손실: -42,000,000원 (2년)
"연 수익률 8%로 노후 준비하세요!"
부동산 세미나에서 들은 달콤한 말을 믿고 투자한 오피스텔.
2년간 한 번도 세입자가 안 들어왔습니다.
매달 50만 원씩, 24개월... 1,200만 원을 순수 손실.
D씨는 결국 급매로 내놓았고, 4천만 원 손해를 보고 팔았습니다.
📉 어떻게 이런 일이?
2022년 봄, 수익형 부동산의 유혹
D씨는 평범한 직장인이었습니다.
월급: 500만 원
저축: 1억 원
목표: 월세로 노후 준비!
어느 날, 이메일 한 통이 왔습니다.
"수익률 8% 보장! 오피스텔 투자 설명회"
설명회에 간 D씨는 현혹되었습니다.
영업사원의 달콤한 말
💼 영업사원의 프레젠테이션
"여러분, 은행 금리가 몇 %인지 아세요?"
→ 겨우 2~3%
"오피스텔은 연 8% 수익률입니다!"
→ 매달 월세 들어옴!
"게다가 분양가보다 저렴합니다!"
→ 감정가 3억 → 분양가 2억 8천!
"관리도 쉽습니다!"
→ 관리회사가 다 해줌!
"세금 혜택도 있어요!"
→ 감가상각으로 소득공제!
✨ 물건 정보:
- 위치: 경기도 수원시 권선구 (역에서 도보 15분)
- 전용면적: 20㎡ (약 6평)
- 분양가: 2억 8천만 원
- 예상 월세: 100만 원 (관리비 별도)
- 예상 수익률: 8.6% (연 1,200만 원 ÷ 2.8억)
"이거다!"
D씨는 즉석에서 계약금 1천만 원을 냈습니다.
2022년 여름, 입주와 기대
대출 1억 8천만 원 + 자기자금 1억 원 = 총 2억 8천만 원
오피스텔이 완공됐습니다.
"이제 월세 100만 원씩 들어오겠지?"
D씨는 설렜습니다.
2022년 가을, 첫 번째 충격
"죄송합니다. 아직 임차인이 안 구해졌어요."
관리회사의 연락.
왜?
- 주변에 신축 오피스텔이 5개나 더 들어옴
- 공실률 40%
- 월세 경쟁 심화
"괜찮아, 조금만 기다리면..."
2022년 겨울, 관리비 폭탄
📧 12월 관리비 고지서
공용관리비: 250,000원
난방비: 180,000원
전기세: 70,000원
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합계: 500,000원
😱 50만 원???
"빈 방인데 왜 이렇게 많이 나와요?"
"공용면적, 엘리베이터, 주차장 관리비는 공실이어도 내셔야 합니다."
월세는 안 들어오는데, 매달 50만 원씩 나가기 시작했습니다.
2023년, 공실의 늪
1년이 지났습니다.
- 1~3월: 공실
- 4~6월: 공실
- 7~9월: 월세 80만 원으로 내렸지만 공실
- 10~12월: 공실
월세 수입: 0원
관리비 지출: 600만 원
대출 이자: 1,200만 원 (연 7%)
총 손실: 1,800만 원
2024년 봄, 절망
2년차가 되었습니다.
📊 2년간 수지 계산
지출:
- 대출 이자: 2,400만 원
- 관리비: 1,200만 원
- 재산세: 240만 원
- 수리비 (도배, 장판): 360만 원
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총: 4,200만 원
수입:
- 월세: 0원
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순손실: -4,200만 원
더 이상 버틸 수 없었습니다.
D씨는 2억 4천만 원에 급매로 내놓았습니다.
총 손실:
- 매매 손실: 4,000만 원
- 운영 손실: 4,200만 원
- 합계: 8,200만 원
"수익률 8%는 어디 갔죠?"
🚨 D씨는 어디서 실수했을까? - 5가지 치명적인 함정
❌ 함정 1: 수익률 계산을 못 했다
영업사원의 계산:
월세 100만 원 × 12개월 = 1,200만 원
1,200만 원 ÷ 2억 8천만 원 = 4.3%
"하지만 레버리지 효과로 실제 수익률은 8%!"
현실적인 계산:
💰 수입
월세: 100만 원 (만실 가정) × 12개월 = 1,200만 원
공실률 30% 차감: -360만 원
실제 월세 수입: 840만 원
💸 지출
대출 이자: -1,200만 원 (1.8억 × 7%)
관리비: -600만 원 (월 50만 원)
재산세: -240만 원
보험/수리비: -120만 원
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총 지출: -2,160만 원
🧮 순손익
840만 원 - 2,160만 원 = -1,320만 원
실제 수익률: -13.2% (손실!)
교훈:
✅ 반드시 순수익률 계산!
✅ 공실률 30% 이상 가정
✅ 모든 비용 다 계산 (관리비, 세금, 수리비)
✅ 대출 이자 포함
✅ 레버리지 효과는 양날의 검
❌ 함정 2: 입지를 무시했다
D씨가 산 오피스텔:
- 역에서 도보 15분 (실제로는 20분)
- 주변에 직장 거의 없음
- 대학교도 멀음
- 주변에 신축 오피스텔 5개 경쟁
임차 수요가 있는 오피스텔:
- 역세권 도보 5분 이내
- 대학교 or 대기업 사옥 인근
- 주변 편의시설 풍부
- 신축 or 리모델링 깔끔
오피스텔 입지 3대 원칙:
- 역세권 (도보 5분)
- 직장/학교 밀집
- 경쟁 물량 적음
교훈:
✅ 도보 5분 넘으면 투자 금지!
✅ 주변 직장/대학 반드시 확인
✅ 신축 공급 계획 조사 (향후 2년)
✅ 주변 공실률 체크 (30% 넘으면 위험)
❌ 함정 3: 관리비를 몰랐다
D씨의 착각:
"관리비는 임차인이 내는 거 아닌가?"
현실:
- 공실 시 소유주가 전액 부담
- 공용관리비는 무조건 소유주
- 난방비, 전기세도 기본료 발생
월 50만 원 관리비 내역:
공용관리비: 25만 원 (엘리베이터, 경비, 청소)
난방비: 15만 원 (동파 방지 난방)
전기세: 5만 원 (기본료)
수도세: 3만 원
인터넷: 2만 원
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합계: 50만 원 (공실 시에도 발생!)
교훈:
✅ 공실 시 관리비 월 40~60만 원 예상
✅ 관리비는 소유주 부담
✅ 연간 관리비 = 600만 원 이상
✅ 이것만으로도 수익률 -2~3%
❌ 함정 4: 공실률을 몰랐다
영업사원의 말:
"이 지역은 공실률이 낮아요!"
현실:
- D씨 오피스텔 공실률: 40%
- 같은 단지 100세대 중 40세대 공실
- 2년간 D씨 공실: 100%
전국 오피스텔 공실률 (2024년 기준):
- 서울 강남 역세권: 5~10% (안전)
- 서울 외곽: 15~25% (주의)
- 수도권: 25~40% (위험)
- 지방: 40~60% (투자 금지)
공실의 진짜 문제:
- 월세 안 들어옴
- 관리비는 계속 나감
- 대출 이자는 계속 나감
- 삼중고!
교훈:
✅ 투자 전 주변 공실률 조사 필수
✅ 30% 넘으면 투자 금지
✅ 부동산 3곳 이상 방문해서 확인
✅ "입주율 90%"는 거짓말 가능성
❌ 함정 5: 출구 전략이 없었다
D씨의 계획:
"일단 사고... 월세 받으면서 시세 차익도 노리자!"
현실:
- 매매 시 살 사람 없음
- 같은 단지에 매물 20개
- 2년간 매매 1건
- 급매로 4,000만 원 손해
오피스텔 매매의 어려움:
- 매수자 pool이 좁음
- 실거주: 선호 안 함
- 투자자: 수익률 계산하면 안 삼
- 대출 규제
- 오피스텔은 주택담보대출 불가
- LTV 40~50% (낮음)
- 금리도 높음 (주택보다 1~2% 높음)
- 거래세
- 취득세: 4.6%
- 양도세: 6~45% (누진)
- 세금만 수천만 원!
교훈:
✅ 매수 전에 매도 계획 세우기
✅ 5년 이상 장기 보유 각오
✅ 급매 시 20~30% 손실 각오
✅ 출구 없으면 투자 금지
✅ 이렇게 하면 D씨는 8천만 원을 지킬 수 있었다
📋 오피스텔 투자 전 필수 체크리스트
1단계: 입지 분석 (최우선!)
□ 지하철역 도보 5분 이내? (필수!)
□ 대학교 or 대기업 2km 이내?
□ 주변 편의시설 (편의점, 카페, 식당)?
□ 치안 상태 (경찰서, 가로등)?
□ 주차장 충분?
✅ 5개 중 4개 이상: 투자 고려
△ 3개: 신중히
❌ 2개 이하: 투자 금지
2단계: 공실률 조사
□ 해당 단지 공실률? (관리사무소 확인)
□ 주변 오피스텔 공실률? (부동산 3곳 이상)
□ 신축 공급 예정은? (향후 2년)
□ 계절별 공실률 차이?
안전 기준:
✅ 공실률 10% 이하: 안전
△ 10~20%: 주의
❌ 20% 이상: 투자 금지
3단계: 실제 수익률 계산
🧮 철저한 수익률 계산법
📥 수입
월세 × 12개월 = A
공실률 30% 차감 = A × 0.7 = B
📤 지출
대출 이자 (연) = C
관리비 (월 50만 × 12) = D
재산세 + 종부세 = E
보험 + 수리비 = F
총 지출 = C + D + E + F = G
📊 순수익
B - G = 순수익 (H)
수익률 = H ÷ 총투자금 × 100
→ 3% 이상이면 투자 고려
→ 0% 이하면 투자 금지!
실전 예시:
물건: 3억 원 오피스텔
월세: 120만 원
자기자금: 1.2억
대출: 1.8억 (금리 7%)
수입: 120만 × 12 × 0.7 = 1,008만 원
지출:
- 대출 이자: 1,260만 원
- 관리비: 600만 원
- 재산세: 300만 원
- 기타: 100만 원
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총: 2,260만 원
순손실: -1,252만 원
수익률: -10.4%
→ 투자하면 안 됨!
4단계: 리스크 체크
□ 혹시 원룸이 더 나은가? (수익률 비교)
□ 매도 시 살 사람 있을까?
□ 5년 이상 보유 가능한가?
□ 공실 1년 버틸 여력 있나?
□ 관리비 연 600만 원 감당 가능?
5단계: 대안 검토
오피스텔 vs 다른 투자
옵션 A: 오피스텔
- 예상 수익률: 1~3%
- 공실 리스크: 높음
- 관리 어려움: 중간
- 세금: 높음
옵션 B: 아파트 전세 끼고 월세 받기
- 예상 수익률: 3~5%
- 공실 리스크: 낮음
- 관리: 쉬움
- 세금: 중간
옵션 C: 배당 ETF
- 예상 수익률: 4~6%
- 리스크: 중간
- 관리: 매우 쉬움
- 세금: 낮음
→ 정말 오피스텔이 최선인가?
🚫 절대 투자하면 안 되는 오피스텔
🔴 레드 카드 (투자 금지!)
- 역세권 아님 (도보 10분 이상)
- 공실률 30% 이상
- 주변 신축 공급 과다
- 지하층, 저층
- 실거주 불가능한 초소형 (10㎡ 이하)
- 관리비 월 60만 원 이상
- 수익률 계산 시 0% 이하
- 분양가 시세보다 높음
💡 2025년 오피스텔 투자, 이것만은 꼭 기억하세요!
🟢 그나마 안전한 오피스텔
✅ 강남/여의도/판교 역세권 (도보 3분)
✅ 대학교/대기업 바로 앞
✅ 공실률 10% 이하
✅ 관리 상태 깔끔
✅ 실거주 가능 구조 (15㎡ 이상)
✅ 주변 편의시설 풍부
✅ 실제 수익률 3% 이상
✅ 5년 이상 장기 보유 각오
📊 수익률 현실
입지 공실률 실제 수익률 평가
| 강남 역세권 | 5% | 2~4% | △ 낮음 |
| 서울 외곽 | 20% | 0~2% | ❌ 매우 낮음 |
| 수도권 | 30% | -2~0% | ❌ 손실 |
| 지방 | 50% | -5% | ❌ 절대 금지 |
결론: 오피스텔로 수익 내기 매우 어려움!
📢 D씨의 마지막 한마디
"수익률 8%라는 말에 속았습니다.
실제로는 2년간 4,200만 원 손실.
급매로 팔면서 추가로 4,000만 원 손실.
총 8,200만 원을 날렸습니다.오피스텔 투자는 정말 신중해야 합니다.
역세권 아니면 절대 사지 마세요.
공실률 꼭 확인하세요.
그리고... 차라리 배당주 사는 게 나았습니다."
🔗 시리즈 완결!
지금까지 실패 사례로 배우는 부동산 투자 시리즈를 읽어주셔서 감사합니다!
📚 전체 시리즈 다시 보기
👉 ①편: 전세 사기로 5억 날린 A씨 이야기
👉 ②편: 경매로 3억 들여 낙찰받았는데 2억 손해!
👉 ③편: 재개발 투자의 함정 - 20년을 기다린 C씨
👉 ④편: 오피스텔 투자 실패담 - 공실 지옥 탈출기
💬 오피스텔 투자 경험이 있으신가요?
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✍️ 글: 머니500연구소 | 실패 사례로 배우는 부동산 투자 시리즈
🔄 시리즈 ④편 (완결)
