집 사? 전세 가? 월세 살아? — 3가지 비용 계산으로 끝내는 법

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

 

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📌 부동산·경제 궁금증 풀어보기

🤔 "집 사? 전세 가? 월세 살아?"
3가지 비용 계산으로 끝내는 법

💬 금리만 보고 결정하면 안 되는 이유

🎙️ 진행 : 머니오백 팀장  |  💰 단비(자산·금융) · 📊 다엘(시장·분석) · 🏢 종순(공인중개사)

📌 한 줄 요약

"금리 오르니 집값 떨어지겠지" 하고 매매만 미루면 주거 문제가 안 풀려요. 집은 필수재라 결국 매매·전세·월세 중 하나를 골라야 하거든요. 그러니 ①주택담보대출 원리금 ②전세대출 이자 ③월세 — 이 세 가지 '월 비용'을 나란히 계산해서 비교하는 게 정답이에요. 같은 돈이면 '남의 집'보다 '내 집'에 쌓이는 쪽이 유리할 때가 많아요.

 

① "금리 오르니 집 안 살래"의 함정

🎙️ 머니오백 팀장

요즘 "금리 오르니까 집값 떨어질 거야, 기다리자"는 분이 많아요. 맞는 전략인가요?

📊 다엘

반만 맞아요. 금리가 오르면 매매가엔 하방 압력이 맞아요. 그런데 집을 안 산다고 주거 문제가 사라지진 않아요. 집은 필수재라, 안 사면 전세나 월세를 선택해야 하죠. 문제는 지금 금리가 오르면 전세대출 이자도 오르고, 그 부담에 밀려 월세 수요가 늘어 월세까지 오른다는 거예요. 즉 "기다리기"가 공짜가 아니에요.

 

② 전세 올랐는데 대출? 그래서 월세로

🏢 종순

현장 예를 들어볼게요. 전세 3억에 살던 집이 5억이 됐다고 해요. 모자란 2억을 전세대출 받으러 가면, 요즘 금리로 연 5%면 한 달 이자만 80만 원대예요. 그 순간 많은 분이 다시 부동산에 와서 물어요 — "보증금 3억에 월세는요?" 그럼 "월세 60만 원쯤요" 하죠. 그럼 전세대출 이자보다 월세가 싸 보여서 월세를 택해요. 지금 이게 곳곳에서 벌어지고 있어요.

🎙️ 머니오백 팀장

그래서 서울 아파트 월세 비중이 사상 처음 50%를 넘었다는 거군요.

 

③ 핵심 — 세 가지 '월 비용'을 나란히

💰 단비

그래서 저는 늘 세 가지를 같은 표에 올려놓고 '한 달에 나가는 돈'으로 비교하라고 해요.

㉠ 매매 : 주택담보대출 원리금(원금+이자) — 이자는 '비용'이지만 원금은 내 자산으로 쌓여요.
㉡ 전세 : 전세대출 이자 — 보증금은 돌려받지만 이자는 순수 비용.
㉢ 월세 : 매달 내는 월세 — 전액 비용, 남는 게 없어요.

같은 금액이 나가더라도 매매는 일부가 '내 집'에 쌓이고, 월세는 '남의 집'에 사라져요. 이 차이를 숫자로 봐야 판단이 서요.

 

📋 비교 예시 (가정 — 내 상황 숫자로 바꿔보세요)

구분	초기 목돈	매달 나가는 돈	남는 것
매매	계약금·대출 외 자기자본	원리금(이자+원금)	원금↑ = 내 자산
전세	보증금(대출 포함)	전세대출 이자	보증금은 회수
월세	보증금(소액)	월세 전액	남는 것 없음

※ 금리·집값·보증금은 지역·시점·개인 신용에 따라 크게 달라요. 위 표는 '계산 틀'이며, 실제 숫자는 은행·중개사에서 본인 기준으로 확인하세요.

 

④ 왜 공급은 금리처럼 빨리 안 변할까

📊 다엘

하나 더 기억하세요. 금리는 생각보다 빨리 바뀌지만, 공급은 몇 년이 걸려요. 서울은 입주 물량이 2026년 약 2.5만 호에서 2027년 반토막 수준이에요. 집 짓는 속도가 느리니 전월세 물건 부족 → 가격 상방 압력이 쉽게 안 풀려요. 그래서 "금리만 보고 결정"이 위험한 거예요.

 

🗣️ 정리하면

🏢 종순

결론은 "금리 하나만 보고 미루지 말고, 세 가지 비용을 다 계산해 보고 결정하자"예요. 매매가 유리하면 내 집에서 마음 편하고 돈도 쌓이고, 전·월세가 유리한 상황이면 그걸 고르면 돼요. 중요한 건 막연한 감이 아니라 내 숫자예요.

 

📝 오늘의 3줄 요약

① 집은 필수재 — 안 사도 전세·월세는 골라야 하니 "기다리기"도 비용이 든다.

② 매매 원리금 · 전세대출 이자 · 월세 — 세 가지 월 비용을 나란히 계산해 비교.

③ 금리는 빨리, 공급은 느리게 변한다 — 금리 하나만 보고 결정하지 말 것.

 

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 주거 선택을 돕기 위한 일반적인 정보이며, 특정 매수·매도·대출을 권유하는 투자 자문이 아닙니다. 금리·집값·보증금·대출 한도는 지역·시점·개인 상황에 따라 달라지고 바뀔 수 있습니다. 실제 결정 전에는 은행·공인중개사·세무 전문가와 본인 기준으로 상담하세요.

📎 참고 출처

· 2026년 서울 전월세 거래 통계 및 전월세·금리 관련 공개 해설·보도를 종합·재구성
※ 공개 자료를 바탕으로 재구성·편집했으며, 특정 업체·개인의 표현을 옮기지 않았습니다. 세부 수치는 시점에 따라 달라질 수 있어 공식 확인이 필요합니다.

 

💬 궁금한 점을 댓글로 남겨주세요

— 머니오백 연구소

 

 

 

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