종부세, 이제 '얼마짜리 집에 실제 사느냐'가 기준이 됩니다

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

 

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📌 부동산·경제 궁금증 풀어보기 ㉑

🏠 종부세, 이제 무엇이
기준이 될까요?

💬 여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

🎙️ 진행 : 머니오백 팀장  |  🧑‍💼 게스트 : 정숙 · 다엘 · 노아

📌 한 줄 요약

2026년 세제개편안(정부안)에서 종부세의 기준이 바뀝니다. 이제 몇 채냐보다 얼마짜리 집에 실제로 사느냐가 핵심이에요. 실거주 1주택은 부담이 줄고, 비거주·다주택은 늘어나는 방향입니다.

 

🏠 무엇이 달라지나

🎙️ 머니오백 팀장

종부세가 이번에 크게 바뀐다고 해서 걱정하시는 분들이 많아요. 정숙 씨, 한마디로 뭐가 달라지는 건가요?

🧾 정숙 (세무)

가장 큰 변화는 기준이 바뀐다는 거예요. 지금까지는 '집을 몇 채 가졌나'로 세금을 매기는 느낌이 강했는데, 이제는 얼마짜리 집인지, 그리고 거기에 실제로 사는지가 핵심이 됩니다. 그래서 실거주하는 1주택은 부담이 줄고, 안 살면서 가지고만 있는 집이나 여러 채는 부담이 늘어나는 방향이에요.

🎙️ 머니오백 팀장

공제 금액이 올라간다는 얘기도 들었어요. 그럼 무조건 세금이 줄어드는 건가요?

🧾 정숙 (세무)

그게 핵심 포인트예요. 실거주 1주택은 공제가 12억에서 14억으로 올라갑니다(시가로 약 20억 수준). 그런데 여기서 착각하기 쉬운 게, 공제만 보면 안 돼요. 공제를 곱하기 전에 적용하는 비율(공정시장가액비율)도 같이 올라가거든요. 그래서 공제가 올라도 실제 세금이 꼭 줄어든다고 단정하긴 어려워요. 두 개를 같이 봐야 합니다.

 

📋 누구는 줄고, 누구는 늘어요

이번 개편(정부안)에서 기본공제가 어떻게 바뀌는지 정리하면 이렇습니다.

구분	기본공제 변화	방향
🏠 실거주 1주택	12억 → 14억 (시가 약 20억)	🟢 부담 감소
🚪 비거주 1주택	12억 → 9억 (축소)	🔴 부담 증가
🏘️ 다주택 등	기본 4억 + 거주주택 비중 따라 최대 5억 추가	🔴 부담 증가

 

📊 공제만큼 중요한 '비율'

종부세는 공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 정해요. 이 비율이 올라가면, 공제가 늘어도 세금이 줄지 않을 수 있습니다.

📈 공정시장가액비율 변화 (정부안)

현재  →  60%

 

개편 후 일반  →  70%

 

3주택 이상·조정지역 보유 (2028년부터)  →  80%

 

 

※ 정부안 기준이며, 수치·시행 시기는 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있습니다.

 

🗣️ 공동명의는 어떻게 되나요?

🎙️ 머니오백 팀장

부부 공동명의로 집을 가진 분들이 많잖아요. 노아 씨, 공동명의는 이번에 어떻게 되나요?

📜 노아 (권리·실무)

공동명의는 각자 9억씩, 그러니까 합쳐서 18억까지 공제받는 구조예요. 단독명의 실거주(14억)보다 공제 금액 자체는 클 수 있죠. 다만 이번 개편의 핵심이 '거주 여부'라서, 계산이 예전보다 복잡해졌어요. 그래서 "공동이 무조건 유리하다"거나 "단독이 유리하다"고 딱 잘라 말하기 어렵습니다. 본인 상황(집값, 거주 여부, 나이, 보유기간)에 따라 결과가 달라져요.

🎙️ 머니오백 팀장

다엘 씨는 이런 변화가 시장에 어떤 영향을 줄 거라고 보세요?

📈 다엘 (시장)

'실거주 중심'으로 기준이 바뀌니, 사람들은 자연스럽게 실제로 살 집을 더 따지게 될 거예요. 다만 이건 방향에 대한 이야기이고, 실제 시장은 금리·공급·경기 등 여러 요인이 함께 움직여요. 그러니 "이렇게 될 것이다"라고 단정하기보다, 내 상황에 맞는 준비를 하는 게 중요합니다. 무엇보다 아직 확정된 법이 아니라는 점을 꼭 기억하세요.

 

🍩 새 기준, 무엇을 볼까

이번 종부세 개편에서 세금을 좌우하는 요소는 크게 넷입니다. 하나만 보면 안 되고, 함께 따져야 해요.

종부세

🏠 가액 — 얼마짜리 집인가

🔑 거주 여부 — 실제로 사는가

📊 공정시장가액비율 — 60→70(80)%

👤 보유·나이 — 장기보유·고령자 공제

 

➡️ 하나만 보지 말고, 네 가지를 함께 따져보세요.

 

✅ 오늘의 조언 한마디씩

🧾 정숙

공제 금액만 보고 안심하거나 걱정하지 마세요. 공정시장가액비율까지 함께 봐야 실제 세금이 보입니다. 6월 1일 기준으로 판단하니 시점도 중요해요.

📜 노아

공동명의냐 단독명의냐는 상황마다 유불리가 달라졌어요. 거주 여부까지 넣어서 계산해봐야 하니, 꼭 세무사와 시뮬레이션 해보세요.

📈 다엘

아직 확정된 법이 아니라 정부안 단계예요. 방향은 참고하되, 큰 결정은 국회 통과 후 최종 내용을 보고 하시는 게 안전합니다.

 

📝 오늘의 3줄 요약

① 종부세 기준이 '몇 채'에서 '얼마짜리 집에 실제로 사느냐'로 바뀐다(정부안).

② 실거주 1주택 공제는 12억→14억으로 상향, 비거주는 9억으로 축소. 단, 공정시장가액비율(60→70%)도 함께 올라 공제만 보면 오해할 수 있다.

③ 아직 확정 법이 아닌 정부안 — 방향은 참고하되 큰 결정은 최종 확정 후, 세무사 상담과 함께.

 

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 2026년 세제개편안(정부안)을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 아직 국회를 통과한 확정 법이 아닙니다. 공제·세율·비율·시행 시기는 논의 과정에서 바뀔 수 있고, 개인의 집값·거주·보유·나이·가족 구성에 따라 결과가 크게 달라집니다. 실제 종부세 계산과 명의·매도 판단은 반드시 세무사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다. 본 글은 세무 자문이 아닙니다.

📎 참고 출처

· 재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026.8.3. 발표) 및 상세본·문답자료
· 대한민국 정책브리핑 부동산 세제개편 설명 자료
※ 위 내용은 공개된 정부 발표 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다. 수치는 정부안 기준이며 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있습니다.

 

📮 다음 편 예고 : 양도세 장기보유공제, 무엇이 달라지나 — 22편

💬 종부세에서 가장 궁금한 점은 무엇인가요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

 

 

 

 

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