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부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.
💰 연구소에 또 전세사기 상담이 들어왔습니다
이번 주에만 전세사기 관련 상담이 3건이나 들어왔어요. 30대 신혼부부, 40대 직장인, 50대 은퇴 준비자까지. 공통점은 "설마 내가 당하겠어?"라고 생각했다는 거예요.
2025년 1-9월 전세사기 피해액이 7992억 원을 넘었습니다. 작년보다 18% 증가했고, 특히 외국인 집주인 사기가 급증하고 있습니다. 신림동 23억 사건, 대림동 15억 사건 등 대형 사고가 계속 터지고 있어요.
이 글에서는 연구소에서 수백 건의 상담을 받으며 정리한 전세사기 예방 5단계 체크리스트와 2025년 최신 수법, 당했을 때 대응 방법까지 상세히 설명하겠습니다.
◆ 출처 자료 바로가기 ◆
정부 공식 사이트:
▪️ 국토교통부 실거래가: rt.molit.go.kr
▪️ HUG 주택도시보증공사: www.khug.or.kr
▪️ 대한법률구조공단 전세사기 상담: 132
▪️ 경찰청 전세사기 신고: 112
💰 연구소에 또 전세사기 상담이 들어왔습니다
이번 주에만 전세사기 관련 상담이 3건이나 들어왔어요. 30대 신혼부부, 40대 직장인, 50대 은퇴 준비자까지. 공통점은 "설마 내가 당하겠어?"라고 생각했다는 거예요.
2025년 1-9월 전세사기 피해액이 7992억 원을 넘었습니다. 작년보다 18% 증가했고, 특히 외국인 집주인 사기가 급증하고 있습니다. 신림동 23억 사건, 대림동 15억 사건 등 대형 사고가 계속 터지고 있어요.
이 글에서는 연구소에서 수백 건의 상담을 받으며 정리한 전세사기 예방 5단계 체크리스트와 2025년 최신 수법, 당했을 때 대응 방법까지 상세히 설명하겠습니다.
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📋 목차
1️⃣ 2025년 전세사기 현황
2️⃣ 전세사기 예방 5단계 체크리스트
3️⃣ 2025년 신종 수법 3가지
4️⃣ 당했을 때 즉시 해야 할 3가지
5️⃣ 전세금 안전하게 돌려받는 법
6️⃣ 자주 묻는 질문 FAQ
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1. 2025년 전세사기 현황
피해 통계 (2025년 1-9월)
피해액: 7,992억 원 (전년 동기 대비 18% ↑)
피해 건수: 3,247건
건당 평균 피해액: 2억 4,600만 원
30-40대 피해자 비율: 62%
급증하는 유형 3가지
외국인 집주인 사기: 전년 대비 340% 증가
깡통전세: 전세금보다 집값이 낮은 경우
임대인 잠적: 연락 두절 후 해외 도피
연구소에 상담 오시는 분들 보면 공통점이 있어요. "급하게 집 구하다가" 또는 "집주인이 너무 좋은 사람 같아서"라고 하시더라고요. 사기꾼들은 바로 이 심리를 노립니다.
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2. 전세사기 예방 5단계 체크리스트
1단계: 등기부등본 정밀 분석 (가장 중요!)
전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심입니다.
확인 사항 7가지:
☑️ 소유주 이름: 계약하는 사람과 일치하는가?
☑️ 근저당 금액: 전세금 + 선순위 보증금 합계가 집값의 70% 넘는가?
☑️ 가등기: 있으면 위험 신호
☑️ 가압류/압류: 있으면 절대 계약 금지
☑️ 소유권 이전 시기: 최근 1년 이내 여러 번 바뀌었나?
☑️ 말소기준권리: 전세권 설정 시 확인
☑️ 집주인 국적: 외국인이면 추가 확인 필수
계산 공식:
안전한 전세:
(근저당 + 모든 선순위 보증금 + 내 전세금) ÷ 집값 < 70%
위험한 전세:
(근저당 + 모든 선순위 보증금 + 내 전세금) ÷ 집값 > 80%
예시:
집값 5억원
기존 근저당 2억원
선순위 전세 1억원
내 전세금 2억원
→ (2억 + 1억 + 2억) ÷ 5억 = 100% ❌ 위험!
지난달 연구소에 온 30대 직장인분이 이 계산만 했어도 2억을 날리지 않았을 거예요. 등기부등본은 꼭 직접 보세요. 공인중개사가 보여주는 것만 믿지 마시고요.
2단계: 집값 정확히 파악하기
전세금이 집값에 비해 너무 높으면 위험합니다.
집값 확인 3가지 방법:
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
▫️ 주소: rt.molit.go.kr
▫️ 최근 6개월 실거래가 확인
- 호갱노노, 네이버 부동산
▫️ 시세 추정가 확인
▫️ 여러 사이트 비교
- 감정평가 의뢰
▫️ 비용: 20-30만원
▫️ 고액 전세는 필수
위험 신호:
집값 3억인데 전세 2억 8천? → 위험!
시세보다 전세금이 90% 이상? → 절대 금지!
3단계: 집주인 신원 확인
특히 외국인 집주인은 더욱 철저히 확인해야 합니다.
확인 방법 5가지:
☑️ 신분증 사본 요청 (주민등록증 또는 외국인등록증)
☑️ 본인 확인: 등기부등본 소유자와 신분증 대조
☑️ 체류 자격 확인 (외국인인 경우)
☑️ 연락처 2개 이상 받기 (휴대폰 + 이메일)
☑️ SNS 확인: 실제 한국에 거주하는지
위험 신호:
신분증 사본 주기 거부 → 계약 중단
최근 한국 입국한 외국인 → 주의
연락처가 하나뿐 → 의심
연구소 회원분 중에 중국인 집주인과 계약했다가 3개월 만에 잠적당한 경우가 있었어요. 나중에 알고 보니 관광비자로 입국해서 사기 치고 떠난 거였죠.
4단계: 전세금반환보증 가입 (필수!)
전세금을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법입니다.
보증 기관 3곳:
HUG 주택도시보증공사: 전세금 최대 100% 보장
SGI 서울보증: 보증료 저렴
HF 한국주택금융공사: 고령자 우대
가입 조건:
보증금 8억원 이하 (수도권 기준)
주택 가격 9억원 이하
집주인 동의 필요 (중요!)
보증료:
전세금 2억원 기준: 연 약 30-50만원
전세금 5억원 기준: 연 약 80-120만원
가입 거부 시 대응:
집주인이 거부하면? → 계약하지 마세요
"보증 없이 계약하면 월세 깎아줄게" → 100% 사기
이건 정말 중요해요. 연구소 상담 중 절반 이상이 "보증 가입 안 해서" 피해 본 경우예요. 몇십만원 아끼려다 몇억 날립니다.
5단계: 계약서 꼼꼼히 작성
마지막 방어선입니다.
반드시 포함할 특약 사항 7가지:
- "임대인은 계약 종료 시 전세금을 지체 없이 반환한다"
- "임대인이 근저당 추가 설정 시 즉시 계약 해지 가능"
- "전세금반환보증 가입 완료 후 잔금 지급"
- "임대인 연락 두절 시 긴급 연락처: [전화번호]"
- "집주인 국적: [국가명], 체류 자격: [비자 종류]"
- "확정일자 받는 날 잔금 지급"
- "전입신고 완료 후 잔금 지급"
절대 금지 조항:
"계약금 환불 불가" → 삭제 요구
"임대인 사정으로 조기 퇴거 가능" → 절대 금지
"구두 약속으로 대체" → 모두 문서화
계약 후 즉시 할 일 3가지:
- 전입신고 (계약 당일 또는 다음날)
- 확정일자 받기 (주민센터 또는 등기소)
- 전세권 설정 등기 (선택, 비용 약 50-80만원)
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3. 2025년 신종 수법 3가지
수법 1: 위장 매매 후 전세 사기
가장 교묘한 최신 수법입니다.
수법 흐름:
1단계: 사기꾼 A가 집을 싸게 매입 (3억)
2단계: 사기꾼 B에게 비싸게 위장 매매 (5억, 서류상만)
3단계: 등기부등본상 5억으로 보임
4단계: 전세 4억으로 내놓음 (80% 안전해 보임)
5단계: 실제 집값은 3억 → 깡통전세
구별법:
최근 6개월 내 매매 이력 확인
실거래가와 등기부등본 가격 대조
감정평가 의뢰
수법 2: 다가구 쪼개기 사기
다가구주택을 여러 호수로 나눠 전세 사기 치는 수법입니다.
수법 흐름:
집값 10억짜리 다가구 1채
→ 5개 호수로 나눔
→ 각 호수당 전세 2억씩 받음
→ 총 10억 전세금 받음
→ 집값 10억 = 전세금 10억 → 깡통!
구별법:
건물 전체 등기부등본 확인
다른 호수 전세금 합산 계산
다가구는 특히 주의
수법 3: 임차인 행세 사기
임차인인 척하며 보증금을 가로채는 수법입니다.
수법 흐름:
진짜 집주인 A
임차인 B (사기꾼)
→ B가 자기가 집주인이라고 속임
→ 전세 계약 체결
→ 보증금 받고 잠적
구별법:
신분증과 등기부등본 소유자 대조 필수
집주인 직접 만나서 확인
공인중개사만 믿지 말 것
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4. 당했을 때 즉시 해야 할 3가지
1. 즉시 112 신고
시간이 생명입니다. 24시간이 지나면 범인 추적이 어려워집니다.
신고 내용:
"전세사기 당했습니다"
"집주인 연락 안 됩니다"
"보증금 ○○억 원"
"계약서 있습니다"
2. 전세금반환보증 청구
보증 가입했다면 즉시 청구하세요.
청구 방법:
- HUG 홈페이지 또는 고객센터 (1566-9009)
- 서류 제출: 계약서, 등기부등본, 전입신고확인서
- 심사 후 30일 이내 지급
3. 임차권등기명령 신청
전세금을 보전하는 법적 절차입니다.
신청 방법:
- 관할 지방법원 신청
- 비용: 약 3-5만원
- 처리 기간: 1-2주
효과:
▫️ 전입신고 효력 유지
▫️ 확정일자 효력 유지
▫️ 이사 가도 대항력 유지
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5. 전세금 안전하게 돌려받는 법
계약 종료 2개월 전부터 준비
미리 준비하지 않으면 보증금 못 받습니다.
준비 사항 체크리스트:
☑️ 집주인에게 계약 종료 통보 (문자·카톡 기록 남기기)
☑️ 다음 집 알아보기 시작
☑️ 집주인 자금 상황 파악 (대출 여부, 다른 전세 있는지)
☑️ 전세금반환보증 만기 확인
☑️ 새 임차인 구해주기 협조
잔금 받는 날 체크리스트
☑️ 통장 잔고 확인 (계좌이체 즉시 확인)
☑️ 전입신고 말소 (잔금 받은 후)
☑️ 확정일자 반납
☑️ 열쇠 반납
☑️ 계약서 원본 보관 (5년)
보증금 못 받을 때 대응 순서
1단계: 내용증명 발송 (7일 이내 지급 요구)
2단계: 임차권등기명령 신청
3단계: 배당요구
4단계: 경매 신청 또는 소송
연구소에서 보증금 회수 도와드린 경우가 많은데요. 빨리 움직이신 분들은 100% 받았어요. 늦게 움직이면 50%도 못 받는 경우가 많습니다.
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6. 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 등기부등본에 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
A: 아니요. 근저당 + 선순위 보증금 + 내 전세금 합계가 집값의 70% 이하면 안전합니다. 80% 넘으면 위험, 90% 넘으면 절대 금지입니다.
Q2. 전세금반환보증 가입을 집주인이 거부하면 어떻게 하나요?
A: 계약하지 마세요. 집주인이 거부한다는 건 본인도 위험하다는 걸 아는 거예요. 100% 위험 신호입니다.
Q3. 외국인 집주인은 무조건 위험한가요?
A: 무조건은 아니지만 주의가 필요합니다. 체류 자격, 한국 거주 기간, 다른 부동산 보유 여부를 꼼꼼히 확인하세요. 최근 입국한 외국인은 특히 조심하세요.
Q4. 공인중개사를 믿어도 되나요?
A: 공인중개사도 속을 수 있습니다. 본인이 직접 등기부등본 확인, 집값 조회, 집주인 신원 확인을 해야 합니다.
Q5. 전세 사기 당했는데 보증 가입 안 했으면 돈 못 받나요?
A: 못 받는 건 아니지만 매우 어렵습니다. 경매나 소송을 통해 일부 회수 가능하지만 시간이 1-2년 걸리고, 50% 이하만 받는 경우가 많습니다.
Q6. 계약 후 며칠 지났는데 등기부등본에 근저당이 추가되었어요. 어떻게 하나요?
A: 즉시 계약 해지하고 보증금 반환 요구하세요. 계약서에 "근저당 추가 설정 시 계약 해지" 특약이 있으면 법적으로 가능합니다. 없으면 변호사 상담받으세요.
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💡 나의 한 문장: 귀찮아도 반드시 확인하세요
연구소에서 수백 건 상담하면서 느낀 건, 전세사기 피해자 대부분이 "귀찮아서", "급해서", "설마 나는 안 당하겠지"라는 생각으로 확인 절차를 생략했다는 겁니다.
등기부등본 확인 5분, 집값 조회 10분, 전세금반환보증 가입 30분. 이 45분이 여러분의 몇억을 지킵니다.
특히 30-40대 신혼부부, 사회 초년생, 은퇴 준비하시는 분들은 더욱 조심하세요. 한 번 당하면 재기가 정말 어렵습니다.
의심스러우면 언제든 전문가에게 상담받으세요. 혼자 판단하지 마시고요.
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