전세 사기·금리 부담에 월세 전환 가속! 서울 아파트 임대시장 최신 트렌드와 실전 대처법

최근 서울 아파트 전세 거래량이 급감하고 월세 수요가 크게 늘고 있습니다. 저 역시 집을 구하면서 느꼈던 고민과 경험을 바탕으로, 전세·월세 시장 변화와 주의사항, 그리고 실생활에 도움이 될 만한 정보를 여러분께 이야기하듯 쉽게 풀어드립니다.

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://www.homeknock.co.kr/web-front/community/insight/14521/

 

 

 

전세 거래량 급감, 월세 전환 가속

 

4월 서울 아파트 전세 거래량이 1만141건으로 전월 대비 26.5%나 급감했다. 이는 2024년 9월 이후 최저치로, 전세 시장에 심각한 매물 부족 현상이 나타나고 있다. 입주 물량도 18%나 줄어, 신규 전세 매물이 거의 나오지 않는 상황이다. 이 같은 현상에는 임대차 2법의 영향이 크다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 이후 기존 세입자들이 계약을 연장하면서 시장에 신규 매물이 풀리지 않고, 전세 시장이 꽉 막히는 구조가 고착화되고 있다.

 

 

♣서울 아파트 전세·월세 시장 동향 요약표♣

 

     구분주요                                                  내용수치                                                                       현황

 

전세 거래량	4월 전세 거래량 전월 대비 급감, 매물 부족 심화	1만141건(26.5%↓), 2024년 9월 이후 최저치
입주 물량	신규 입주 물량 감소	18% 하락
임대차 2법 영향	계약갱신청구권·전월세상한제 도입, 매물 회전 둔화	신규 매물 부족
전세대출 금리	대출 이자 부담 증가	3.80~5.20%
전세사기	피해 건수 및 금액 급증	2021년 2,976건→2023년 1만5,665건, 3조원↑
월세 계약 비중	월세 선호 현상 심화, 월세 전환 가속	64.6%(2024년 1분기, 역대 최고치)
임대료 부담(RIR)	임차가구 월소득 대비 임대료 비율 상승	수도권 평균 26.3%
월세 평균	소형 다세대·연립(33㎡ 이하) 월세 상승	서울 평균 70만원, 강남 90만원, 주요구 82만원
전세보증금	전세보증금 상승	2억655만→2억902만원
전세수급지수	전세 수요 증가, 품귀 현상	100.1(2년 5개월 만에 기준선 돌파)
전셋값 추이	전셋값 상승세 지속	51주 연속 상승
정책 및 공약	청년·신혼 주거복지 공약 다수, 실현 여부 불확실	공공임대 확대, 월세 세액공제, 저금리 대출 등

이 표는 서울 아파트 전세와 월세 시장의 최근 흐름을 한눈에 보여주며, 전세 시장의 위축과 월세 시장의 확대, 임대료 부담 증가, 정책 동향까지 쉽게 이해할 수 있도록 정리한 것입니다.

 

 

대출금리, 전세사기, 그리고 월세 대세

 

전세대출 금리는 현재 3.80~5.20%로, 세입자들의 이자 부담이 상당하다. 여기에 전세사기 피해도 급증해 2021년 2,976건에서 2023년 1만5,665건으로 5배 이상 늘었고, 피해액은 3조원을 돌파했다. 이런 불안감과 부담이 전세를 기피하고 월세로 이동하는 현상을 가속화시키고 있다. 실제로 올해 1분기 서울 주택 월세 계약 비중은 64.6%로, 2014년 이후 역대 최고치를 기록했다. 수도권 임차가구의 월소득 대비 임대료 비율(RIR)은 26.3%로, 월급의 4분의 1 이상이 임대료로 나가고 있다. 월세 수요가 몰리면서 서울 소형 다세대·연립 33㎡ 이하 평균 월세는 70만원을 돌파했고, 강남구는 90만원, 서초·용산·성동구는 82만원에 달한다.

 

 

전세 품귀, 가격 상승…임대시장 변화 지속

 

전세 매물 부족과 수요 증가로 서울 아파트 전셋값은 51주 연속 상승세를 기록 중이다. 전세수급지수는 100.1로 2년 5개월 만에 기준선을 넘어, 전세를 구하려는 사람이 세를 놓으려는 집주인보다 많아졌다. 전세 매물은 2023년 1월 대비 절반 수준에 불과해, 전세 품귀와 가격 상승이 당분간 이어질 전망이다. 반면 월세 전환 속도는 더욱 빨라지고 있으며, 부동산 업계에서는 이런 임대시장 변화가 당분간 지속될 것으로 보고 있다.

 

 

청년·신혼 주거복지 공약 쏟아져…실현 여부는 미지수

 

대선을 앞두고 청년과 신혼부부를 겨냥한 주거복지 공약이 쏟아지고 있다. 공공임대 비율 확대, 월세 세액공제 범위 확대, 반값 월세 존 조성, 청년 오피스텔 특별공급, 저금리 주거비 지원 등 다양한 정책이 제시되고 있지만, 실제로 실현될지는 아직 불확실하다. 부동산 시장은 여전히 대출 규제, 금리, 정책 변화에 민감하게 반응하고 있으며, 임대차 시장의 불안정성은 당분간 지속될 것으로 보인다.

 

 

 

나의 한 문장

 

요즘 전세 거래가 줄고 월세가 늘어나는 걸 보며, 저도 집을 구할 때 전세만 고집하지 않고 월세도 적극적으로 비교해보는 게 중요하다고 느꼈어요. 대출이자와 전세사기 위험, 월세 부담까지 꼼꼼히 따져보고, 임대차 2법 등 제도 변화도 잘 알아둬야 합니다. 특히 계약 전에는 등기부등본 확인, 보증보험 가입 등 안전장치 꼭 챙기세요. 앞으로는 정부 정책 변화도 주의 깊게 살펴보고, 무리한 대출이나 무분별한 계약은 피하는 게 현명하다고 생각합니다.