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부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.
② - 법적 분쟁 없이 해결하는 실전 가이드
"계약 끝났는데 임차인이 안 나가요!"
"비밀번호 바꿔도 되나요?"
"명도소송은 얼마나 걸리나요?"
상가 임대인이라면 한 번쯤 겪는 악몽입니다. 하지만 잘못 대응하면 오히려 임대인이 손해배상을 물 수 있어요!
오늘은 2025년 최신 판례를 바탕으로, 임차인이 안 나갈 때 안전하게 대처하는 방법을 알려드립니다.
🚨 절대 하면 안 되는 행동 3가지
먼저 이것부터! 급해도 절대 하면 안 됩니다!
❌ 1. 비밀번호 임의 변경
"계약 끝났으니 내 마음대로 해도 되지 않나요?"
NO! 계약 종료 = 즉시 명도 권리 아닙니다!
실제 판례 (서울중앙지법 2023):
- 건물주가 비밀번호 변경 → 손해배상 500만 원
- 임차인의 영업 방해로 인정됨
❌ 2. 전기/수도 차단
"월세도 안 내는데 전기 끊으면 나가지 않을까?"
이것도 불법입니다!
대법원 판례:
- 공과금 차단 = 불법 자력구제
- 손해배상 + 형사처벌 가능
❌ 3. 물리적 강제 퇴거
"용역 불러서 짐 빼내면 안 되나요?"
절대 안 됩니다!
주거침입죄, 재물손괴죄 성립 가능!
임대인이 감옥 갈 수도 있어요.
💡 핵심 원칙: 법원 판결 없이는 강제로 못 내보냅니다!
📅 단계별 대응 가이드
합법적으로, 안전하게 해결하는 방법입니다.
1단계: 대화로 해결 시도 (계약 종료일 ~ 1주일)
아직 희망이 있습니다! 대화부터 시도하세요.
□ 임차인과 면담 요청
"○○님, 계약이 종료됐는데 언제 명도 가능하실까요?"
□ 사정 청취
임차인도 나름의 사정이 있을 수 있어요:
- 이사할 곳을 못 구했다
- 자금 사정이 어렵다
- 계약 연장 의사가 있다
□ 협상 시도
가능하다면 타협점을 찾으세요:
- 명도 유예 (1개월 + 월세 받기)
- 조건부 계약 연장
- 보증금 일부 포기 조건으로 즉시 명도
📝 합의서 작성 (구두 약속은 의미 없음!):
【명도 일정 합의서】
임대인 OOO과 임차인 XXX는 다음과 같이 합의함:
1. 명도 예정일: 2026년 1월 31일
2. 유예 기간 월세: 월 150만 원
3. 명도 시 보증금 전액 반환
4. 이행 불가 시 즉시 명도소송 제기
2025년 12월 31일
임대인: OOO (서명)
임차인: XXX (서명)
💡 꿀팁: 합의 = 소송보다 빠르고 저렴합니다!
2단계: 내용증명 발송 (1주일 ~ 2주일)
대화가 안 되면 공식적으로 통보하세요.
📧 내용증명 내용:
【명도 및 보증금 반환 청구 내용증명】
수신: 임차인 XXX
발신: 임대인 OOO
귀하와의 상가 임대차 계약이 2025년 12월 31일로
종료되었음에도 명도가 이루어지지 않고 있습니다.
본 내용증명 수령 후 7일 이내에 명도하지 않을 시,
법적 절차(명도소송)를 진행할 것을 통보합니다.
명도 시 보증금 5,000만 원을 즉시 반환하겠습니다.
명도 기한: 2026년 1월 15일까지
2026년 1월 8일
임대인 OOO (인)
연락처: 010-XXXX-XXXX
📮 발송 방법:
□ 우체국 방문
□ "내용증명 등기우편" 신청
□ 3부 작성 (발신인 1부, 수신인 1부, 우체국 보관 1부)
□ 영수증 보관 (법정 증거!)
비용: 약 5,000~7,000원
3단계: 최후 통첩 (2주일 ~ 3주일)
내용증명 보냈는데도 무반응?
한 번 더 기회를 주세요. 하지만 이번이 마지막입니다.
□ 전화 + 문자 + 카톡 (모두 캡처!)
"내용증명 받으셨죠? ○○일까지 명도 안 하시면 소송 들어갑니다."
□ 직접 방문 (녹음 필수!)
대면 대화 시 스마트폰 녹음 ON!
"지금 대화 녹음하고 있습니다. 동의하시나요?"
→ 동의 받고 대화 진행
□ 마지막 협상 시도
"○○일까지 나가시면 보증금 전액 + 이사비 50만 원 드리겠습니다."
당근과 채찍을 동시에!
4단계: 명도소송 준비 (3주일 ~)
더 이상 방법이 없다면 법원에 가야 합니다.
□ 변호사 선임 vs 본인 소송
비용 비교:
변호사 선임: 200~500만 원
본인 소송: 20~30만 원 (인지대, 송달료)
본인 소송도 가능하지만, 복잡하면 변호사 추천!
□ 필요 서류 준비
□ 임대차 계약서 원본
□ 등기부등본
□ 내용증명 발송 증빙
□ 임차인과의 대화 녹음/문자
□ 월세 미납 증빙 (있다면)
□ 사진/동영상 (임차인이 점유 중인 증거)
□ 소장 작성
법원 홈페이지에 양식 있습니다!
주요 내용:
- 계약 종료 사실
- 명도 요청 경위
- 손해 발생 사실 (새 임차인 못 구함 등)
5단계: 명도소송 진행
법원에 소장 제출 후 진행 과정입니다.
□ 1심 판결까지: 평균 3~6개월
소장 제출 → 변론 기일 (1~2개월 후)
→ 증거 조사
→ 판결 (1~2개월 후)
□ 승소 확률
계약이 명확히 종료됐다면: 99% 승소
단, 시간이 걸릴 뿐입니다.
□ 판결 후 강제집행
판결문 받았는데도 안 나가면?
강제집행 신청!
판결 확정 → 집행문 부여 신청
→ 강제집행 신청
→ 집행관 출동 (+ 용역)
→ 강제 명도
추가 비용: 100~300만 원
💰 총 비용은 얼마나 드나요?
케이스별 비용 비교
✅ 협상 성공:
내용증명: 7,000원
합의금 지출: 100만 원 (이사비 등)
─────────────────────
총: 약 107만 원
기간: 1~2개월
⚠️ 소송 진행 (본인):
내용증명: 7,000원
인지대: 20만 원
송달료: 5만 원
집행비용: 100만 원
─────────────────────
총: 약 125만 원
기간: 6~12개월
⚠️ 소송 진행 (변호사):
내용증명: 7,000원
변호사 비용: 300만 원
인지대: 20만 원
송달료: 5만 원
집행비용: 100만 원
─────────────────────
총: 약 425만 원
기간: 6~12개월
💡 결론: 협상이 훨씬 저렴하고 빠릅니다!
⏰ 기간은 얼마나 걸리나요?
시나리오별 소요 기간
🟢 협상 성공:
- 1~2개월
🟡 소송 (1심만):
- 3~6개월
🔴 소송 + 항소:
- 1~2년
🔴 소송 + 강제집행:
- 6~12개월
→ 빠를수록 좋습니다! 초기 대응이 중요해요.
📋 상황별 대응 매뉴얼
상황 1: 임차인이 파산했어요
□ 파산관재인에게 연락
□ 명도 협의
□ 보증금은 배당 절차로 (일부만 받을 수도)
상황 2: 임차인이 연락두절이에요
□ 등기우편 계속 발송
□ 공시송달 신청 (법원)
□ 소송 진행
상황 3: 임차인이 월세를 안 내요
□ 내용증명 (월세 독촉)
□ 계약 해지 통보
□ 명도소송 + 미납 월세 청구
상황 4: 새 임차인을 구했는데 못 나가요
□ 손해배상 청구 가능!
□ 신규 임대차 계약서 = 증거
□ 일실 임대료 = 손해액
🎯 예방이 최선입니다!
애초에 이런 상황을 만들지 않는 방법:
□ 계약서에 특약 추가
"임차인이 계약 종료일까지 명도하지 않을 시,
일 50만 원의 지체상금을 지불한다"
□ 계약 종료 6개월 전부터 소통
□ 내용증명은 3개월 전 발송
□ 보증금 일부를 인센티브로 활용
"○○일 전에 명도하시면 보증금에 50만 원 추가로 드려요"
⚠️ 자주 하는 실수 TOP 5
실수 1: 감정적 대응
❌ "당장 안 나가면 가만 안 둬!"
✅ 냉정하게, 법적 절차대로
실수 2: 증거 안 남김
❌ 전화로만 통보
✅ 문자, 녹음, 내용증명 모두 보관
실수 3: 보증금 먼저 돌려줌
❌ "보증금 받고 나갈 거라더니..."
✅ 명도 완료 후 즉시 이체!
실수 4: 혼자 해결하려 함
❌ "변호사 비용 아까워..."
✅ 복잡하면 전문가 상담 (초기 상담 무료!)
실수 5: 포기
❌ "귀찮아... 그냥 월세 받고 살자"
✅ 시간 지날수록 더 불리! 초기 대응 중요!
📞 도움받을 수 있는 곳
□ 대한법률구조공단 (저소득층 무료)
- 전화: 132
- 홈페이지: klac.or.kr
□ 서울시 등 지자체 법률상담
- 무료 변호사 상담
□ 법원 민원실
- 소장 작성 도움
□ 변호사 무료 상담
- 대한변호사협회: 02-3476-7007
📋 최종 체크리스트
【임차인이 안 나갈 때 대응 체크리스트】
1주차:
□ 임차인과 대화 시도
□ 사정 청취 및 협상
□ 합의서 작성 (가능 시)
2주차:
□ 내용증명 발송 (등기)
□ 영수증 보관
3주차:
□ 재차 연락 (전화/문자/카톡)
□ 대화 녹음/캡처
□ 최후 협상
4주차 ~:
□ 변호사 상담
□ 소장 준비
□ 증거 자료 정리
□ 명도소송 제기
판결 후:
□ 집행문 신청
□ 강제집행 신청
□ 명도 완료 확인
다음 글 예고
보증금 못 받으면 어떻게 하죠?
다음 글에서는 "상가 보증금 반환 분쟁, 이렇게 해결하세요"를 다룹니다!
- 임차인이 보증금 안 돌려달라고 하면?
- 손해배상은 어떻게 청구하나요?
- 공탁은 언제 하나요?
📚 시리즈 전체 보기
👉 메인: 상가 비밀번호 변경의 법적 문제 (2025)
👉 [확장②: 임차인이 나가지 않을 때 대처법](현재 글)
