일주일 만에 3억 오른 아파트? 2024 부동산 급등 지역 TOP10과 20억 이상 증여 절세 전략 공개

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

 

 

요즘 서울 부동산 시장이 정말 625 때보다 더 난리라고 할 정도로 뜨겁습니다! 🔥 거래량이 6000건을 돌파하면서 한강벨트를 중심으로 집값이 일주일에 수억 원씩 뛰고 있어요. 특히 잠실은 이미 국민평형 30억 시대에 진입했고, 분당은 주간 상승률이 0.63%를 기록했답니다. 📊 추석 이후 조정대상지역 확대와 토지거래허가구역 지정이 예상되면서 패닉바잉이 재현되고 있는데요, 지금 이 시점에서 꼭 알아야 할 투자 전략과 20억 이상 고액 부동산 증여 방법까지 완벽하게 정리해드릴게요! ✨

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

 

https://youtu.be/2l9AgsOrjb8?si=GDTi44I-IIFyL20e

 

 

💡 핵심 요약

▪️ 2025년 9월 서울 부동산 시장은 2018년식 패닉바잉 재현
▪️ 거래량 6000건 돌파 전망, 한강벨트 주간 0.2~0.6% 급등
▪️ 추석 이후 조정대상지역 확대 및 토지거래허가구역 지정 가능성
▪️ 20억 원 이상 고액 부동산은 지분증여 전략 필수
▪️ 자금출처 조사 강화로 철저한 준비 필요

 

 

 

서울 부동산 거래량 6000건 돌파, 패닉바잉 재현되나

 

2024년 9월 서울 부동산 시장이 급격한 상승세를 보이고 있습니다. 6월 27일 대출 규제 이후 2000건으로 급감했던 서울 아파트 거래량이 9월 들어 6000건을 넘어설 것으로 전망되고 있습니다. 8월에는 4000건을 돌파했으며, 9월에도 이미 3000건을 넘어서면서 시장 과열 신호가 감지되고 있는 상황입니다.

특히 한강벨트 지역의 가격 상승이 두드러집니다. 잠실은 이미 국민평형 기준 30억 원 시대에 진입했으며, 일주일 사이에 매물 가격이 수억 원씩 오르는 사례가 속출하고 있습니다. 실제로 목동의 한 아파트는 22억 원에서 시작된 협상이 일주일 만에 25억 원까지 올랐으나 매도자가 연락을 끊는 일까지 발생했습니다.

 

 

 

한강벨트와 비규제 지역 주간 상승률 분석

 

부동산 데이터 분석에 따르면 9월 15일부터 22일까지 일주일간 분당구는 0.63% 상승을 기록했습니다. 서울 성동구는 0.59%, 송파구를 비롯한 한강벨트 지역들이 기본적으로 0.2~0.3%씩 급등했습니다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 통계에서 송파구는 첫째 주 기준 0.68% 상승하며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

비규제 지역인 과천과 송파 일부 아파트는 9개월간 두 자릿수 상승률을 보였습니다. 이러한 급격한 가격 상승은 규제 지역 지정 이전에 매수하려는 수요가 집중되면서 나타난 현상으로 분석됩니다. 한강벨트 지역이 곧 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정될 것이라는 전망이 시장에서 공공연히 나오고 있기 때문입니다.

 

 

 

부동산 주간 가격 통계 폐지 논란과 시장 영향

 

최근 부동산원의 주간 주택 가격 통계 폐지 논의가 공론화되면서 시장에 혼란이 가중되고 있습니다. 일부에서는 주간 통계가 표본 부족으로 정확성 논란이 있으며 시장 분위기만 조장한다는 지적이 제기되고 있습니다. 그러나 통계 수요는 여전히 존재하기 때문에 부동산원이나 KB부동산, R114가 주간 동향 발표를 중단하더라도 새로운 민간 부동산 스타트업들이 주간 시세 공표에 나설 것으로 예상됩니다.

국토교통부 장관은 보유세 확대 필요성을 언급하며 부동산 공포감을 더욱 자극하고 있습니다. 이로 인해 많은 수요자들이 규제 지역 지정 전에 한강벨트 아파트를 서둘러 매수하려는 움직임을 보이고 있습니다. 종합 부동산 대책이 추석 이후 발표될 것이라는 전망이 지배적이며, 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 강화, 세제 강화 등이 포함될 것으로 보입니다.

 

 

 

토지거래허가구역 지정과 조정대상지역 확대 전망

 

국토교통부 장관에게 토지거래허가구역 지정 권한을 부여하는 내용이 현재 국회에서 입법화 과정을 거치고 있습니다. 입법이 완료되면 국토교통부 장관이 직접 토지거래허가구역을 지정할 수 있게 되며, 한강벨트 지역이 우선 대상이 될 가능성이 높습니다. 현재 서울에서는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 구만 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되어 있습니다.

조정대상지역으로 지정되면 실거주 2년 의무가 부과되며, 취득세와 양도소득세가 증가합니다. 현재 양도소득세 중과는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 유예되고 있으나, 조정대상지역 지정 시 거주 기간 2년이 비과세 요건으로 추가됩니다. 11월경 토지거래허가구역 지정 결정이 이루어질 것으로 예상되며, 마용성 한강벨트와 분당, 과천의 과열 속도가 빠르다면 조정대상지역 지정이 앞당겨질 수 있습니다.

 

 

 

고액 부동산 증여 전략, 지분 증여가 새로운 트렌드

 

현재 시점에서 자녀에게 주택을 사주거나 기존 보유 아파트를 서둘러 증여하려는 문의가 급증하고 있습니다. 그러나 증여 대상 부동산 가격이 예전처럼 5억 원이나 10억 원이 아니라 20억 원에서 30억 원대로 상승하면서 자녀가 증여세 자체를 감당할 수 없는 상황이 발생하고 있습니다.

압구정 현대아파트의 경우 올해 초 55억 원이었던 매물이 현재 85억 원에 거래되고 있습니다. 만약 20% 지분을 증여한다면 올해 초에는 11억 원이었으나 현재는 17억 원으로 증여세 부담이 크게 늘어난 상태입니다. 이에 따라 20억 원 이상 고액 부동산에 대해서는 지분 증여가 새로운 트렌드로 자리잡고 있습니다.

자녀가 증여세를 낼 수 있는 범위 내에서 일부 지분만 증여받고, 향후 경제활동을 시작하면 부모 세대에서 비과세를 활용해 일부 지분을 매각하는 전략이 필요합니다. 또한 자금출처조사가 강화되면서 2억 원대 아파트도 자금출처 조사 대상이 되고 있으며, 육하원칙에 따른 철저한 준비가 요구됩니다.

 

 

 

결론: 2024년 부동산 시장 대응 전략

 

2024년 9월 현재 서울 부동산 시장은 2018년과 유사한 패닉바잉 양상을 보이고 있습니다. 거래량 급증, 한강벨트 중심 가격 급등, 규제 강화 전망이 복합적으로 작용하면서 시장 과열이 심화되고 있는 상황입니다. 투자자와 실수요자 모두 철저한 자금 계획과 세금 전략을 수립해야 하며, 특히 고액 부동산의 경우 지분 증여를 활용한 장기적 관점의 접근이 필요합니다. 규제 지역 확대 가능성을 염두에 두고 신중한 의사결정이 요구되는 시점입니다.