이자를 안 받으면 생기는 문제 — 잔금 유예 거래의 세 가지 위험

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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📌 부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑲

🤝 집주인이 잔금을
빌려주는 거래?

💬 여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

🎙️ 진행 : 머니오백 팀장  |  🧑‍💼 게스트 : 다엘 · 현주 · 정숙

📌 한 줄 요약

은행 대출이 부족할 때, 매도인이 잔금 일부를 나중에 받는 형태의 거래가 있습니다. 편리해 보이지만 이자·증여·가격 하락이라는 세 가지 위험이 따라옵니다.

 

🤝 이런 거래가 어떻게 가능한가요?

🎙️ 머니오백 팀장

요즘 "매도인이 대출해준다"는 표현을 보게 되는데, 이게 무슨 뜻인가요? 다엘 씨.

📊 다엘

쉽게 말하면 잔금을 나중에 받는 거래예요. 매수인이 돈이 부족하면 원래는 거래가 성사되지 않죠. 그런데 매도인이 "부족한 만큼은 나중에 갚아라" 하고 소유권을 넘겨주는 겁니다. 대신 매도인은 그 집에 근저당을 설정해서 받을 돈을 확보해 둡니다.

🏠 현주

여기서 많이들 오해하시는 게 하나 있어요. 등기부에 적힌 금액이 실제 빌린 돈이 아니라는 점입니다. 등기부에는 '채권최고액'이 적히는데, 보통 실제 금액의 120~130% 정도로 설정해요. 그래서 숫자만 보고 놀라실 필요는 없습니다.

 

📋 일반 거래와 무엇이 다른가

돈이 오가는 방식이 다를 뿐, 계약 자체가 불법인 것은 아닙니다. 다만 따라오는 문제가 다릅니다.

구분	일반 거래	잔금을 나중에 받는 거래
💵 잔금	잔금일에 전액	일부만 받고 나머지는 나중에
📄 등기부	은행 근저당	매도인 명의 근저당
💸 이자	은행 기준	⚠️ 안 받으면 증여 문제 소지
📑 계약서	정형화된 양식	⚠️ 개별 약정 · 분쟁 시 다툼 소지

※ 관련 기준은 정비될 수 있으므로, 거래 시점의 규정을 반드시 확인해야 합니다.

 

📊 집값이 떨어지면 누가 위험할까

받을 돈이 클수록 매도인의 위험도 함께 커집니다. 가격이 내려갈 때의 상황을 개념도로 표현했어요.

🔍 남은 돈을 돌려받을 안정성 (개념도)

빌려준 금액이 작을 때  →  비교적 안전

 

절반 가까이 빌려줬을 때  →  불안정

 

전세까지 합쳐 대부분일 때  →  매우 위험

 

 

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

 

🗣️ 놓치기 쉬운 세금 문제

🎙️ 머니오백 팀장

서로 합의했으면 이자를 안 받아도 되는 것 아닌가요?

🧾 정숙

그 부분이 가장 조심해야 할 대목이에요. 큰돈을 이자 없이 오래 빌려주면, 그만큼 이익을 준 것으로 볼 여지가 생깁니다. 가족 사이에서 돈을 빌려줄 때와 같은 문제죠. 그래서 이자를 정하고, 실제로 주고받은 기록을 남기는 것이 중요합니다.

🏠 현주

그리고 이런 거래는 정해진 양식이 없습니다. 언제까지 갚을지, 못 갚으면 어떻게 할지, 집을 다시 팔 수 있는지 같은 것들을 하나하나 정해야 해요. 그래서 계약서를 훨씬 꼼꼼히 써야 하고, 전문가의 손을 거치는 편이 안전합니다.

📊 다엘

덧붙이면, 이런 방식은 가족 간 거래에도 쓰일 수 있어서 앞으로 관련 기준이 정비될 가능성이 있습니다. 지금 괜찮다고 나중에도 괜찮다는 보장은 없으니, 거래 시점의 규정을 꼭 확인하셔야 해요.

 

🍩 이 거래의 세 가지 위험

편리해 보이지만, 짚어야 할 위험이 분명히 있습니다.

위험

🧾 세금 — 무이자면 증여 문제 소지

📉 가격 하락 — 매도인이 못 받을 위험

📑 계약 — 양식이 없어 분쟁 소지

 

➡️ 편리함보다 위험을 먼저 따져보세요.

 

✅ 오늘의 조언 한마디씩

📊 다엘

등기부의 숫자는 실제 빌린 돈이 아닙니다. 채권최고액의 의미부터 이해하세요.

🧾 정숙

이자를 정하고 실제로 주고받은 기록을 남기세요. 그래야 뒤탈이 없습니다.

🏠 현주

정해진 양식이 없는 거래입니다. 계약서를 반드시 전문가와 함께 작성하세요.

 

📝 오늘의 3줄 요약

① 매도인이 잔금 일부를 나중에 받고 근저당으로 확보하는 방식이 있다.

② 등기부의 채권최고액은 실제 빌린 돈보다 크게 적힌다.

③ 이자·가격 하락·계약서라는 세 가지 위험을 반드시 점검하자.

 

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 거래 방식의 구조를 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 특정 거래를 권유하거나 평가하는 내용이 아닙니다. 세금·계약·규제 기준은 시점에 따라 달라지고 개별 사정마다 결과가 크게 다릅니다. 실제 거래 전에는 반드시 세무사·변호사·법무사 등 전문가와 직접 상담하시기 바랍니다.

📎 참고 출처

· 부동산 거래·금융 관련 공개 해설 자료를 재구성
· 공개된 등기·근저당 관련 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

 

📮 다음 편에서는 '위험자산 비중과 투자 태도'를 다룹니다

💬 궁금한 거래 방식이 있다면 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소