서울 전역 토지거래허가구역 매물 풀린다 — 무주택자 실거주 유예 제도 완전 해설

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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🏢 부동산 이슈 브리핑 — Vol.16 편

🏠 토허구역 세입자 낀 집, 이제 팔 수 있다 — 실거주 의무 유예 제도 완전 해설 1부

⚡ 핵심 한마디 — 5월 말부터 서울 전역 + 경기 12개 토허구역에서 세입자 있는 집도 무주택자가 매수 가능. 실거주 의무 최대 2년 유예.

📌 이 시리즈는 2부작입니다 — 1부: 제도 개요·배경·적용 대상 ◀ 지금 여기 | 2부: 신청 조건·기한·주의사항

💚 한정숙 세무사

2F | 법률·세금 전반

🩷 박종순 공인중개사

1F | 토허구역 실무

💙 유단비 금융컨설턴트

3F | 자산 전략

🤔 왜 이 제도가 필요했나 — 팔고 싶어도 못 팔던 집주인들

🩷 박종순 공인중개사

"토허구역에서 세입자가 있는 집을 팔기가 너무 어려웠어요. 집을 팔고 싶어도 매수자가 실거주 의무를 충족할 수가 없으니까 사겠다는 사람이 없었거든요. 이번에 국토교통부가 드디어 숨통을 틔워주는 대책을 내놨어요." 😮

💚 한정숙 세무사

"토지거래허가구역에서는 주택을 매수하면 허가 후 4개월 안에 입주해 2년간 의무적으로 실거주해야 해요. 그런데 세입자가 있으면 4개월 안에 들어갈 수가 없잖아요. 그러니까 매도 자체가 막혀 있었던 거예요. 이번 제도는 그 문제를 풀어주는 거예요." 💡

📋 어디에 적용되나 — 서울 전역 + 경기 12개 지역

💙 유단비 금융컨설턴트

"적용 대상 지역이 어디어디예요? 서울만 해당되는 건가요?" 🤔

💚 한정숙 세무사

"서울 전역과 경기도 12개 토지거래허가구역이에요. 5월 12일 발표 기준으로 현재 임대 중인 주택이라면 모두 해당돼요. 다주택자 주택만이 아니라 비거주 1주택자가 소유한 주택도 이번 유예 조치를 받을 수 있어요. 기존에는 다주택자에게만 한정됐었는데 이번에 대상이 확대된 거예요." 💡

구분	내용
적용 지역	서울 전역 + 경기 12개 토지거래허가구역
적용 주택	5월 12일 기준 임대 중인 모든 주택 (다주택자·1주택자 모두)
시행 시점	2026년 5월 말 (부동산거래신고법 시행령 개정·공포 후)
유예 기간	계약 종료일까지 (최대 2028년 5월 11일, 2년)

🏡 이 제도로 달라지는 것 — 매도인·매수인 각각 어떤 변화?

🩷 박종순 공인중개사

"이 제도가 생기면 실제로 어떻게 달라지는 건가요? 매도인 입장, 매수인 입장 각각 설명해주시면 좋겠어요." 🤔

💚 한정숙 세무사

"매도인 입장 — 세입자 임대차 계약이 남아 있어도 이제 집을 팔 수 있어요. 그동안 실거주 의무 때문에 매물을 못 내놨던 분들이 드디어 시장에 나올 수 있게 됐어요.

매수인 입장 — 토허구역 내 전세 낀 매물을 살 수 있어요. 단, 반드시 무주택자여야 하고 세입자 계약이 끝나는 시점에 맞춰 입주하고 2년간 실거주해야 해요. 유예가 끝난 뒤에도 실거주 2년 의무는 그대로 남아 있어요." 💡

📌 1부 핵심 정리

① 5월 말부터 서울 전역 + 경기 12개 토허구역에서 세입자 낀 주택도 무주택자가 매수 가능.
② 실거주 의무는 세입자 계약 종료일까지 유예 — 최대 2028년 5월 11일(2년)까지.
③ 매도인은 팔 수 있고, 매수인은 살 수 있지만 유예 후 실거주 2년 의무는 반드시 이행해야 한다.

📌 다음 편 예고 — 2부: 누가 신청할 수 있나? 기한은? 갭투자는 안 되는 이유까지

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