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부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니 오백 연구소 팀장입니다.
😰 "보증금 돌려달래요. 근데 상가가 망가졌는데..."
😢 "보증금 안 돌려줘요. 어떻게 받죠?"
🤔 "공탁은 뭐고 언제 하나요?"
상가 보증금 반환, 생각보다 복잡합니다.
임대인과 임차인 양쪽 모두 억울한 일이 생길 수 있어요.
오늘은 2025년 최신 판례와 실전 경험을 바탕으로,
보증금 분쟁을 안전하게 해결하는 방법을 알려드립니다! 👇
💰 보증금 반환의 기본 원칙
먼저 원칙부터 알아야 합니다!
✅ 원칙 1: 명도와 동시 반환
임차인이 상가를 완전히 비워야 👉 보증금 반환 의무 발생
🚫 "열쇠만 줬는데 짐은 그대로?" 👉 명도 완료 아님!
✅ 원칙 2: 즉시 반환 의무
명도 완료 👉 즉시 반환 (지체 시 이자 발생!)
📌 연 12% 지연손해금 (2025년 법정이율)
✅ 원칙 3: 차감 가능 항목
임대인이 공제할 수 있는 것 👇
💸 미납 월세
💸 미납 관리비/공과금
💸 손해배상금 (파손, 훼손 등)
💸 원상복구 비용
⚠️ 단, 입증 책임은 임대인에게!
📋 케이스별 해결 가이드
상황에 따라 대응이 달라집니다!
🏠 케이스 1: 임대인 입장 - 보증금을 다 못 돌려줘요
😥 "상가가 너무 망가졌는데... 원상복구 비용을 빼고 싶어요"
📸 STEP 1: 증거 확보 (명도 당일 필수!)
☑️ 사진/동영상 촬영
명도 당일, 임차인 입회 하에 👇
📷 파손된 부분 모두 촬영
📰 날짜가 나오는 신문 함께 찍기
🤝 임차인과 함께 있는 모습도 촬영
☑️ 손해 목록 작성
| 📋 손해 확인서 다음과 같이 손해가 발생하였음을 확인함: 1️⃣ 바닥 타일 파손: 15㎡ 2️⃣ 벽지 훼손: 전체 면적 30% 3️⃣ 화장실 변기 파손: 1개 4️⃣ 간판 철거 미이행 5️⃣ 에어컨 누수로 인한 천장 손상 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 📅 2025년 12월 31일 ✍️ 임대인: OOO (서명) ✍️ 임차인: XXX (서명) ⬅️ 받기 어려울 수도 |
💡 임차인 서명 거부 시: 증인(부동산 중개인 등) 입회!
📝 STEP 2: 견적서 받기
☑️ 수리 업체 3곳 이상 견적 👉 비교를 위해 여러 곳에서!
☑️ 견적서에 포함할 내용 👇
🔸 업체명, 사업자번호
🔸 수리 항목 상세
🔸 단가, 수량, 총액
🔸 날짜, 담당자 연락처
💰 STEP 3: 차감 내역서 작성
| 💰 보증금 정산 내역서 💵 보증금: 50,000,000원 📍 차감 내역: 1️⃣ 미납 월세 (2개월): -3,000,000원 2️⃣ 미납 관리비: -500,000원 3️⃣ 바닥 타일 수리: -2,500,000원 4️⃣ 벽지 도배: -1,800,000원 5️⃣ 변기 교체: -600,000원 6️⃣ 간판 철거: -1,200,000원 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 📊 총 차감액: -9,600,000원 ⭐ 반환 금액: 40,400,000원 ⭐ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 📅 2025년 12월 31일 ✍️ 임대인: OOO (서명) |
📮 STEP 4: 임차인에게 통보
☑️ 내용증명 발송
| 📮 보증금 반환 통지 📩 수신: 임차인 XXX 📤 발신: 임대인 OOO 명도 완료에 따라 보증금을 다음과 같이 정산합니다: 💵 보증금: 5,000만 원 ➖ 차감액: 960만 원 (별첨 내역서 참조) 💰 반환액: 4,040만 원 🏦 계좌번호를 알려주시면 즉시 입금하겠습니다. ⏰ 이의 있으시면 7일 이내 연락 바랍니다. 📎 첨부: 손해 사진, 견적서, 정산 내역서 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 📅 2025년 12월 31일 ✍️ 임대인 OOO (인) |
✅ STEP 5-A: 임차인 동의 시
☑️ 합의서 작성
| ✅ 보증금 정산 합의서 임대인과 임차인은 다음과 같이 합의함: 1️⃣ 보증금 5,000만 원 중 960만 원 차감 2️⃣ 차감 사유: 손해배상 (별첨 내역) 3️⃣ 반환 금액: 4,040만 원 4️⃣ 반환 일시: 2026년 1월 5일 5️⃣ 반환 계좌: ○○은행 123-456-789 ⭐ 향후 일체의 이의를 제기하지 않음 ⭐ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 📅 2025년 12월 31일 ✍️ 임대인: OOO (서명, 인감) ✍️ 임차인: XXX (서명, 인감) |
☑️ 합의 금액 즉시 이체 💸
❌ STEP 5-B: 임차인 불복 시
🗣️ "손해가 그 정도는 아닌 것 같은데요?"
☑️ 재협상 시도 👉 중간 지점 찾기!
☑️ 협상 결렬 시 👉 공탁 👉 "법원에서 판단하시죠!"
🙋 케이스 2: 임차인 입장 - 보증금을 못 받아요
😤 "명도했는데 보증금을 안 줘요!"
📱 STEP 1: 독촉 (명도 후 즉시)
☑️ 문자/카톡/전화
💬 "오늘 명도 완료했습니다. 보증금 언제 주시나요?"
☑️ 증거 남기기 👉 모든 대화 캡처/녹음! 📸
📮 STEP 2: 내용증명 발송 (1주일 후)
| ⚠️ 보증금 반환 청구 📩 수신: 임대인 OOO 📤 발신: 임차인 XXX 📅 2025년 12월 31일 명도를 완료하였습니다. 임대차 계약에 따라 💰보증금 5,000만 원의 🚨 즉시 반환을 청구합니다. 본 내용증명 수령 후 ⏰7일 이내 반환하지 않으면 ⚖️ 법적 조치(소송)를 취하겠습니다. 🏦 반환 계좌: ○○은행 123-456-789 (XXX) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 📅 2026년 1월 7일 ✍️ 임차인 XXX (인) |
🧮 STEP 3: 지연손해금 계산
⚠️ 명도일 다음날부터 연 12% 이자 발생!
| 🧮 지연손해금 계산 예시 💵 보증금: 5,000만 원 📅 지연 기간: 30일 📊 이자율: 연 12% 🔢 지연손해금 = 5,000만 × 12% ÷ 365 × 30 = 493,150원 ⭐ 총 청구액: 50,493,150원 ⭐ 💡 하루 지연 = 약 16,438원! |
⚖️ STEP 4: 소송 제기 (2주일 후)
☑️ 보증금 반환 청구 소송
📎 필요 서류 👇
📄 임대차 계약서
📷 명도 증빙 (사진, 확인서)
📮 내용증명 발송 증빙
💬 임대인과의 대화 기록
☑️ 가압류 신청 (선택)
🚫 임대인 재산 도망 방지!
🏠 임대인이 부동산 처분할 것 같으면 가압류!
⚔️ 케이스 3: 금액 다툼 - 서로 주장이 달라요
🗣️ "손해가 1,000만 원이에요!" vs "200만 원이죠!"
🔍 해결 방법 1: 감정 평가
☑️ 제3자 전문가 감정
👨💼 부동산 감정평가사 or 수리 전문가
💰 비용: 30~50만 원
☑️ 감정 결과로 합의 👉 객관적 기준!
🏛️ 해결 방법 2: 공탁
🗣️ "법원에 맡길게요!"
☑️ 공탁이란?
🔸 임대인이 다툼 있는 금액을 법원에 예치
🔸 나중에 법원이 판단해서 지급
☑️ 공탁 절차 👇
1️⃣ 공탁서 작성 👉 법원 민원실에 양식 있음
2️⃣ 공탁금 입금 👉 법원 지정 계좌
3️⃣ 공탁 통지 👉 임차인에게 통지
4️⃣ 임차인이 수령 or 소송
☑️ 공탁 효과 👇
✅ 임대인 지연손해금 책임 소멸!
✅ 법적으로 "반환 완료" 인정
✅ 임차인은 나중에 소송으로 추가 청구 가능
😰 케이스 4: 임대인이 돈이 없어요
😢 "보증금 줄 돈이 없대요..."
🔍 STEP 1: 재산 조사
☑️ 등기부등본 확인 👉 임대인 소유 부동산 있나?
☑️ 법원에 재산명시 신청 👉 판결 받은 후 가능
⚖️ STEP 2: 강제집행
☑️ 부동산 가압류/경매 👉 임대인 소유 부동산 경매 넘기기
☑️ 급여 압류 👉 임대인이 직장인이면 월급 압류
🤝 STEP 3: 분할 반환 합의
☑️ 현실적 타협 👉 "매달 200만 원씩 나눠서 주세요"
| 📅 분할 반환 합의서 임대인은 보증금 5,000만 원을 다음과 같이 분할 반환하기로 함: 1️⃣ 2026년 1월 31일 - 1,000만 원 2️⃣ 2026년 2월 28일 - 1,000만 원 3️⃣ 2026년 3월 31일 - 1,000만 원 4️⃣ 2026년 4월 30일 - 1,000만 원 5️⃣ 2026년 5월 31일 - 1,000만 원 ⭐ 불이행 시 즉시 강제집행 동의함 ⭐ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 📅 2026년 1월 5일 ✍️ 임대인: OOO (서명, 인감) ✍️ 임차인: XXX (서명) |
⚠️ 절대 하면 안 되는 실수 5가지
🚫 실수 1: 보증금 받기 전에 명도
❌ "믿고 먼저 나갔는데..."
✅ 명도와 보증금은 동시 이행!
🚫 실수 2: 구두 약속만 믿음
❌ "다음 주에 준다더니..."
✅ 모든 합의는 서면으로!
🚫 실수 3: 증거 안 남김
❌ "말로만 통보했는데..."
✅ 사진, 문자, 내용증명 모두 보관!
🚫 실수 4: 너무 오래 기다림
❌ "1년 기다렸는데..."
✅ 2주 안에 내용증명, 1개월 안에 소송!
🚫 실수 5: 감정적 대응
❌ "사기꾼! 고소할 거야!"
✅ 냉정하게, 법적 절차대로!
💰 비용과 기간
📊 케이스별 비교
| 케이스 | 💰 비용 | ⏰ 기간 |
| ✅ 원만 합의 | 0원 (내용증명 7,000원) | 1~2주 |
| ⚠️ 소송 (본인) | 약 25~55만 원 | 3~6개월 |
| ⚠️ 소송 (변호사) | 약 220~450만 원 | 3~6개월 |
| ⚠️ 강제집행 | 추가 50~200만 원 | 추가 3~6개월 |
📞 도움받을 수 있는 곳
🏛️ 대한법률구조공단
📞 전화: 132
💡 무료 법률 상담 (소득 기준)
🏛️ 법원 민원실
📝 소장 작성 도움
📋 공탁 절차 안내
👨⚖️ 각 지역 변호사회
💡 초기 무료 상담
🏛️ 법무부 개인회생·파산 상담
💡 임대인 파산 시
📋 최종 체크리스트
🏠 임대인용 - 보증금 차감 시
☑️ 명도 당일 손해 사진/동영상
☑️ 손해 목록 작성 (임차인 서명)
☑️ 수리 견적서 3곳 이상
☑️ 정산 내역서 작성
☑️ 내용증명 발송
☑️ 합의 or 공탁
☑️ 합의 금액 즉시 이체
☑️ 영수증 보관
🙋 임차인용 - 보증금 못 받을 때
☑️ 명도 완료 증빙 (사진)
☑️ 즉시 보증금 청구 (문자/전화)
☑️ 1주일 후: 내용증명 발송
☑️ 지연손해금 계산
☑️ 2주일 후: 변호사 상담
☑️ 1개월 후: 소송 제기
☑️ 가압류 검토 (필요 시)
☑️ 판결 후: 강제집행
🎯 핵심 정리
| 🏠 임대인이 기억할 것 ✅ 차감하려면 반드시 증거! ✅ 견적서 여러 개 받기 ✅ 합의 안 되면 공탁 ✅ 지연 = 이자 부담! |
🙋 임차인이 기억할 것 ✅ 명도 = 보증금 동시! ✅ 2주 안에 내용증명 ✅ 1개월 안에 소송 ✅ 지연손해금 청구 잊지 말기! |
📚 시리즈 전체 보기
👉 메인: 상가 비밀번호 변경의 법적 문제 (2025)
👉 확장①: 상가 임대차 종료 시 법적 절차
👉 확장②: 임차인이 나가지 않을 때 대처법
👉 확장③: 상가 보증금 반환 분쟁 해결 (현재 글)
💬 보증금 분쟁 경험 있으신가요?
어떻게 해결하셨는지 댓글로 공유해주세요! 👇
