부모 돈으로 집을 산다면, '송금하기 전에' 증여인지 차용인지 먼저 정하세요. 증여면 증여세 신고, 차용이면 차용증 + 실제로 원리금 상환이 있어야 해요. 혼인·출산 공제를 쓰면 부부가 최대 3억까지도 가능하고, 자금조달계획서는 계약 후 보통 30일 내 제출해야 해요.
① 송금 '전에' 결정하세요
🎙️ 머니오백 팀장
정숙 씨, 부모님 돈을 받아 집을 산다면 제일 먼저 뭘 정해야 하나요?
🧾 정숙
딱 하나예요. "증여인지 차용인지를 송금 전에 결정"하는 거예요. 돈부터 보내고 "조사 나오면 그때 맞추자"가 제일 위험해요. 증여라면 증여세 신고를 하고, 차용(빌림)이라면 처음부터 차용증(금전소비대차계약)을 쓰고 실제 상환 계획을 만들어야 해요. 나중에 허겁지겁 차용증 쓰면 거의 100% 문제가 돼요.
② 증여라면 — 공제부터 챙기기
🧾 정숙
성년 자녀는 부모(직계존속)로부터 10년간 5,000만 원까지 증여재산 공제를 받아요. 여기에 결혼·출산 공제가 더해져요. 혼인신고 전후 2년 이내면 혼인 증여공제 최대 1억 원, 출산·입양도 2년 내면 추가 공제 — 단 혼인·출산 합쳐 한도는 1억 원이에요. 그래서 신랑 1.5억 + 신부 1.5억 = 약 3억까지 공제 범위로 받을 수 있어요.
공제
한도
기본(직계존속→성년자녀)
10년간 5,000만 원
혼인 + 출산
합산 최대 1억 원 (혼인/출산 각 요건)
1인 합계(예)
약 1.5억 원 → 부부 합 약 3억 원
⚠️ 주의 — 과거 10년 안에 이미 받은 증여(예: 전세자금)가 있으면 합산돼요. "그건 빼고 안 받은 셈" 치면 나중에 걸려요.
③ 차용이라면 — '진짜로' 갚아야
🧾 정숙
"증여세 아까우니 빌린 걸로 하자"는 분 많아요. 그런데 차용증 한 장 쓴다고 대여가 되는 게 아니에요. 국세청은 실제 계좌로 원리금을 꾸준히 갚았는지를 봐요. 원금·이자 상환이 없고, 10년간 부모가 달라는 말도 없었다면 — 그건 차용이 아니라 증여로 봐요. 그러니 대여일·상환기간·이자율·상환방식을 적고, 실제로 이자를 송금하고, 자녀의 상환 능력도 맞아야 해요(알바 소득인데 수억을 빌린다? 인정 어려워요).
④ 공동명의·저가양도·자금조달계획서 주의
🧾 정숙
부모와 공동명의로 사면 취득 자금은 나눠지지만, 부모 지분은 부모 재산이에요(나중에 넘겨받을 때 또 증여·양도 문제). 게다가 토지거래허가구역이면 실거주(보통 2년) 요건 때문에 부모와 함께 살아야 할 수도 있고, 각자 주택 수로 카운팅돼 취득세 중과 이슈가 생길 수 있어요. 부모 집을 싸게 사는 '저가 양수도'도 부모 양도세·자녀 증여세가 커질 수 있어 신중해야 해요.
🎙️ 머니오백 팀장
자금조달계획서는 어떻게 대비하죠?
🧾 정숙
규제지역은 가격과 무관하게, 비규제지역은 일정 금액 이상 거래에서 계약 후 보통 30일 내 자금조달계획서를 내야 해요. 예금·대출·주식매각·증여·차입을 항목별로 소명하는데, 증여인데 신고를 안 했다면 거의 조사로 이어져요. 그러니 집 사기 전부터 '어떤 돈으로 살지' 시나리오를 짜두세요. 애매하면 계약 전에 세무사 상담이 안전해요.
📝 오늘의 3줄 요약
① 송금 전에 증여/차용 결정 — 증여면 증여세 신고, 차용이면 차용증+실제 상환.
② 공제: 기본 10년 5천만 + 혼인·출산 합산 1억 → 부부 약 3억 (과거 증여 합산 주의).
③ 공동명의·저가양도·자금조달계획서는 함정 많음 — 계약 전 세무사 상담.
⚖️ 반드시 확인하세요
이 글은 증여·차용·자금조달계획서를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 세무 자문이 아닙니다. 공제 한도·요건·신고 기한·중과 여부는 개인 상황과 시점에 따라 다르고 바뀔 수 있습니다. 실제 거래 전 반드시 세무사·국세청(126)에게 본인 사안을 확인하세요.
📎 참고 출처
· 국세청 증여세·자금조달계획서 안내 및 2026년 관련 공개 보도·전문가 해설을 종합·재구성 ※ 공개 자료를 바탕으로 재구성·편집했으며, 세부 기준은 시점에 따라 달라질 수 있어 공식 확인이 필요합니다.
