보증금을 지키는 사람은 무엇이 다를까? 계약서에 숨은 함정 읽는 법

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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📌 부동산·경제 궁금증 풀어보기 ③

📄 계약서에 숨은 함정,
미리 읽는 법

💬 여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

🎙️ 진행 : 머니오백 팀장  |  🧑‍💼 게스트 : 노아 · 종순 · 현주

📌 한 줄 요약

전세 위험은 등기부 한 장만 봐서는 안 보입니다. 위반건축물·세금 체납·신탁 같은 함정은 다른 서류에 숨어 있어요. 무엇을 봐야 하는지 알면 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

📄 등기부만으로는 부족하다

🎙️ 머니오백 팀장

전세 계약할 때 보통 등기부등본만 확인하잖아요. 그런데 그것만으로는 부족하다고요? 노아 씨, 어떤 위험이 등기부에 안 나오나요?

📜 노아 (등기·권리관계)

맞아요. 등기부는 소유자와 담보 정도만 보여줘요. 그런데 세금 체납은 등기부에 안 나옵니다. 집주인이 세금을 크게 밀렸다면, 나중에 압류·공매로 넘어가면서 내 보증금보다 세금이 먼저 회수될 수 있어요. 그래서 '국세·지방세 납세증명서'를 따로 확인해야 합니다. 이건 집주인이 보여줄 의무가 있는 서류예요.

🎙️ 머니오백 팀장

등기부에 안 나오는 위험이 또 있나요?

📜 노아 (등기·권리관계)

'신탁'이 대표적이에요. 등기부에 소유자와 신탁회사가 함께 적혀 있으면, 집주인에게 계약할 권한이 없을 수 있어요. 이 경우 신탁회사의 동의서 없이 계약하면 최악의 경우 보증금을 온전히 못 받을 수 있습니다. 신탁 표시가 보이면 반드시 신탁회사의 임대차 동의서를 요구해야 해요.

 

📋 계약 전, 이 서류들을 꼭 확인하세요

확인 서류	무엇을 보나	숨은 위험
📑 등기부등본	소유자 · 담보(근저당) · 신탁 여부	신탁이면 계약 권한 확인
🏗️ 건축물대장	위반건축물 표시 · 실제 면적·층수	위반건축물이면 대출·보증 불가
🧾 납세증명서 (국세·지방세)	집주인의 세금 체납 여부	⚠️ 체납 시 보증금보다 세금이 먼저 회수될 수 있음

 

📊 서류를 볼수록 위험은 줄어듭니다

확인하는 서류가 많아질수록 놓치는 위험이 줄어듭니다. 아래는 '얼마나 안심할 수 있는지'를 단순하게 표현한 개념도입니다.

🛡️ 확인 단계별 안심 정도 (개념도)

등기부만 확인  →  절반의 안심

 

+ 건축물대장 확인  →  더 안심

 

+ 납세증명서·신탁 확인  →  충분히 안심

 

 

※ 개별 상황에 따라 다릅니다. 서류 확인은 위험을 줄이는 기본이며, 완전한 보장은 아닙니다.

 

🗣️ 특약과 '원상회복', 오해가 많아요

🎙️ 머니오백 팀장

종순 씨, 서류 확인 말고 계약서 자체에서 나를 지키는 방법도 있나요?

🏠 종순 (공인중개사)

바로 특약이에요. 예를 들어 "잔금일까지 새로운 담보를 설정하지 않는다", "계약일 현재 세금 체납이 없음을 확인한다" 같은 문구를 넣으면 훨씬 안전해져요. 서류 확인이 '현재 상태 점검'이라면, 특약은 '앞으로의 약속'을 문서로 남기는 거죠. 실력 있는 세입자는 이 특약을 잘 활용합니다.

🎙️ 머니오백 팀장

현주 씨, 나갈 때 '원상회복' 문제로 다투는 경우도 많던데요. 벽에 못 하나 박은 것까지 물어줘야 하나요?

🔑 현주 (임대·관리)

그게 오해가 참 많아요. 사람이 살면 자연스럽게 생기는 보통의 마모는 세입자 책임이 아니라는 게 원칙이에요. 가구 옮기다 생긴 바닥 자국, 세월에 바랜 벽지 같은 건요. 임대료 안에 이미 이런 마모 비용이 어느 정도 반영돼 있다고 보거든요. 다만 고의나 부주의로 크게 망가뜨린 것은 세입자 책임이고요. 이 경계를 미리 알면 나갈 때 불필요한 다툼을 줄일 수 있어요.

 

🍩 원상회복, 누구 책임일까

나갈 때 자주 다투는 '원상회복'. 책임이 갈리는 기준을 한눈에 정리했어요.

책임 구분

🟢 보통의 마모 (세입자 책임 아님)
가구 자국, 바랜 벽지, 작은 흠집 등

🔴 고의·부주의 손상 (세입자 책임)
무단 파손, 관리 소홀로 인한 고장 등

 

➡️ '초과 손상'의 입증 책임은 임대인에게 있습니다.

 

✅ 오늘의 조언 한마디씩

📜 노아

등기부·건축물대장·납세증명서, 이 세 가지는 기본으로 확인하세요. 신탁 표시가 보이면 반드시 신탁회사 동의서를 요구하고요.

🏠 종순

계약서 특약을 잘 쓰세요. "담보 추가 금지", "체납 없음 확인" 같은 문구 하나가 보증금을 지켜줍니다.

🔑 현주

보통의 마모는 세입자 책임이 아니에요. 이 기준을 미리 알면 나갈 때 다툼이 크게 줄어듭니다.

 

📝 오늘의 3줄 요약

① 전세 위험은 등기부 한 장으로 다 안 보인다 — 건축물대장·납세증명서·신탁까지 확인하자.

② 계약서 특약("담보 추가 금지", "체납 없음 확인")은 앞으로의 위험을 막는 약속이다.

③ 나갈 때 '보통의 마모'는 세입자 책임이 아니다 — 기준을 알면 다툼이 줄어든다.

 

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 전세·임대차 계약을 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 개별 계약의 권리관계는 사안마다 다릅니다. 실제 계약·특약 작성, 등기·신탁·체납 확인, 원상회복 분쟁은 반드시 공인중개사·법무사·변호사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 진행하시기 바랍니다. 본 글은 법률 자문이 아닙니다.

📎 참고 출처

· 전세 계약 관련 방송·실험 콘텐츠 및 임대차 실무 자료를 재구성
· 원상회복 의무 관련 공개 매거진 글(통상의 손모 판례 취지) 참고
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

 

📮 다음 편 예고 : "상속·증여, 이제 남의 일이 아닙니다" — 세금 편

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— 머니오백 연구소