보유세 절감 5가지 방법과 6월1일 매각 타이밍 전략 (feat. 850만원 절세)

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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3부: 보유 단계 대응 (보유편)

💰 집 한 채인데 보유세가 1,000만원?

✓ "재산세 고지서 받고 깜짝 놀랐어요!"

✓ "종부세는 언제 나오나요?"

✓ "5월 9일과 6월 1일, 어느 날 팔아야 유리한가요?"

집을 샀다면 보유세 대비는 필수!
하루 차이로 세금이 수백만 원 달라질 수 있습니다.

📊 보유세란 무엇인가?

부동산을 보유하고 있으면 내야 하는 세금입니다.

📊 보유세 구성 비율 (공시가 20억 기준)

재산세 vs 종부세 비중

 

 

재산세 35%

종부세 65%

💡 고가 주택일수록

• 종부세 비중 증가

• 공시가 12억 초과부터 종부세 부과

• 다주택자는 중과세율 적용

세금 종류	과세 기준일	납부 시기	과세 주체
재산세	6월 1일	7월·9월 (2회)	지방자치단체
종합부동산세	6월 1일	12월	국세청

🎯 핵심 포인트

• 과세 기준일: 6월 1일 0시 기준 소유자

• 재산세: 모든 주택 소유자

• 종부세: 공시가격 합산 12억 초과 (1주택 기준)

📅 5월 31일 vs 6월 2일, 매각 타이밍 전략

하루 차이로 보유세가 수백만 원 달라집니다!

📊 매각 시점별 보유세 차이 (강남구 아파트 2채 보유 시)

5월 31일 vs 6월 2일 매각 비교

 

1,100만원

(재산세+종부세)

5월 31일 매각

2주택 보유세 납부

250만원

(재산세+종부세)

6월 2일 매각

1주택 보유세만 납부

💡 차이 분석

• 5월 31일 매각: 6월 1일 기준 2주택자로 과세

• 6월 2일 매각: 6월 1일 기준 1주택자로 과세

→ 절세액: 850만원!

 

📌 매각 타이밍별 세금 차이

구분	5월 31일 매각	6월 2일 매각
재산세	납부 ✅	납부 안 함 ❌
종부세	납부 ✅	납부 안 함 ❌
양도세	5월 소득	6월 소득

 

⚠️ 타이밍 전략

• 다주택자가 1채 매각 예정 → 6월 1일 이후 매각

• 1주택자가 매각 후 바로 재구매 → 5월 말 매각

• 종부세 대상이면 반드시 6월 1일 전후 고려

💰 보유세 절감 5가지 방법

합법적으로 보유세를 줄이는 방법입니다.

 

1️⃣ 1세대 1주택 공제 활용

재산세 공제

• 1세대 1주택: 60m² 이하 재산세 50% 감면

종부세 공제

• 1세대 1주택: 12억 공제 (일반)

• 고령자 추가 공제: 70세 이상 연 1,000만원씩 증가

• 장기보유 공제: 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%

• 최대 공제: 80% (고령+장기 합산)

💡 실전 예시

공시가격 20억 아파트 (1세대 1주택)

• 기본 공제: 12억

• 고령자 공제: 3억 (73세, 3,000만원)

• 장기보유 공제: 80%

→ 과세표준: (20억-12억-3억) × 20% = 1억

 

2️⃣ 공동명의 활용

부부 공동명의 장점

• 종부세 인별 계산 (각각 12억 공제)

• 고령자 공제 중복 적용 가능

• 세율 구간 낮춤 효과

소유 형태	단독명의	공동명의
공시가격 24억 아파트	-	-
공제	12억	24억 (각 12억)
과세표준	12억	0원
종부세	약 500만원	0원

 

3️⃣ 공시가격 이의신청

신청 기간

매년 4월 말 ~ 5월 중순 (약 30일)

신청 대상

• 유사 물건 대비 과도하게 높은 경우

• 건물 노후·하자로 실제 가치가 낮은 경우

• 부동산 공시가격 알림 서비스 확인

신청 방법

• 부동산공시가격알리미 (www.realtyprice.kr)

• 온라인 신청 또는 구청 방문

• 증빙자료: 감정평가서, 인근 시세 자료 등

 

4️⃣ 임대사업자 등록 (조건부)

장점

• 재산세 50% 감면 (4년 또는 8년)

• 종부세 합산 배제 (일부)

• 임대소득 필요경비 인정

단점

• 임대료 5% 상한 (의무임대기간)

• 의무기간 미준수 시 감면 환수

• 양도세 중과 위험 (2025년 기준)

⚠️ 주의

2025년 현재 임대사업자 혜택 대폭 축소, 신규 등록 신중 검토 필요

 

5️⃣ 전략적 보유 주택 수 조정

다주택 종부세 중과

• 2주택: 기본세율 + 0.1~0.3%p

• 3주택 이상: 기본세율 + 0.3~0.5%p

• 조정대상지역 2주택 이상: 추가 중과

전략

• 저가 주택 먼저 정리 (공시가 3억 이하)

• 6월 1일 전 매각으로 주택 수 줄이기

• 배우자 증여로 세대 분리 (조건 충족 시)

💸 2026년 보유세 폭탄 시뮬레이션

실제 사례로 보유세를 계산해봅시다.

 

📋 사례 1: 1세대 1주택

기본 정보

• 서울 강남구 아파트

• 공시가격: 18억원

• 보유 기간: 8년

• 소유자: 65세

재산세 계산

18억 × 0.25% = 450만원

종부세 계산

• 공제: 12억 (1세대 1주택)

• 장기보유 공제: 32% (8년)

• 과세표준: (18억-12억) × 68% = 4억 800만원

• 종부세: 약 200만원

💸 총 보유세

약 650만원

 

📋 사례 2: 2주택자 (조정지역)

기본 정보

• 1호: 서울 송파구 아파트 15억

• 2호: 경기 성남시 아파트 10억

• 합계 공시가격: 25억

• 모두 조정대상지역

재산세 계산

• 1호: 375만원

• 2호: 250만원

→ 합계: 625만원

종부세 계산

• 공제: 6억 (다주택)

• 과세표준: 25억-6억 = 19억

• 기본세율 + 2주택 중과 (0.2%p)

• 종부세: 약 1,200만원

💸 총 보유세

약 1,825만원

✅ 보유세 대응 체크리스트

📋 연간 체크 일정

4월 말 ~ 5월 중순

• 공시가격 확인

• 이의신청 검토

5월 말 ~ 6월 초

• 매각 타이밍 결정 (6월 1일 전후)

• 주택 수 최종 점검

7월 & 9월

• 재산세 납부

• 분할 납부 검토 (500만원 초과 시)

12월

• 종부세 고지서 확인

• 다음 연도 전략 수립

📌 핵심 정리

🎯 3부 핵심

✓ 보유세 과세 기준일: 6월 1일 0시

✓ 5월 31일 vs 6월 2일 매각 = 수백만 원 차이

✓ 1세대 1주택 12억 공제 + 고령자·장기보유 추가 공제

✓ 공동명의로 각각 12억 공제 활용

✓ 4~5월 공시가격 이의신청 필수

📢 다음 편 예고

4부: 양도 단계 최적화 (매도편)

✅ 양도세 비과세 조건 완벽 정리

✅ 장기보유특별공제 최대 활용법

✅ 다주택자 양도 순서 전략

✅ 2026년 양도세 중과 완화 시뮬레이션

양도세 1억 줄이는 전략!
다음 편에서 공개합니다!