갈아타기 차단 정책으로 서울 아파트 거래량 66% 폭락😱 똘똘한 한 채 종부세 폭탄 예고된 이유

 

부동산과 경제 공부로 '현금 흐름, 500만'을 꿈꾸는 머니오백연구소팀장, 해뜬날입니다.

 

 

 

🏠 여러분, 지금 부동산 시장에 대지진이 일어나고 있어요! 6/27규제로 서울 아파트 거래량이 66% 급감하면서 마포·성동구가 80% 이상 폭락했습니다. 정부는 9월에 15억 취득세 신설로 똘똘한 한 채를 겨냥하고 있고, 내년엔 종부세 폭탄까지 예고됐어요. 하지만 절망하지 마세요! 한강변 재개발로 4억이 20억 되는 기회가 남아있거든요. 지금이 마지막 골든타임입니다! 💎

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

 

https://www.youtube.com/live/_WEeDQQ_Ptc?si=hzTJJhuxbHF4SGxw

 

 

9월 부동산 규제 전망과 똘똘한 한 채 위기 📈

📊 627 규제 이후 부동산 시장 변화 현황표

구분 변화 내용 영향도

서울 아파트 거래량	66% 감소 💔	🔥 초고강도
최상급지 (강남/서초/송파)	상대적 덜 감소	🟡 중간
허리라인 (마포/동작/성동)	80% 이상 급감	🔴 직격탄
주담대 한도	6억원으로 제한	🔥 레버리지 차단
향후 거래량 전망	만 건 이상 불가능 😮‍💨	🔴 장기 침체

📈 지역별 거래량 감소율 비교

지역 감소율 특징 타겟층

용산	20%	최상급지 현금거래	🏆 고소득층
강남	40%	상급지 선호 지속	💎 프리미엄
마포	80%+	갈아타기 핵심지역	🎯 타겟
성동구	80%+	허리라인 직격탄	🎯 타겟
동작구	80%+	레버리지 의존도 高	🎯 타겟

💰 9월 예상 규제 정책 및 취득세 인상 계획

🎯 똘똘한 한 채 타겟화 전략표

현재 규제 단계 타겟 대상 향후 규제 방향

1단계 완료 ✅	다주택자 규제	감소 중으로 완료
2단계 진행 🔥	똘똘한 한 채	9월 집중 타겟
3단계 예정 ⚠️	고가 주택 보유자	보유세 폭탄

💸 취득세 구간별 인상 예정표

주택가격 구간 현재 세율 예상 신설 세율 영향 지역

6억 이하	1%	변동 없음	🟢 안전권
6~9억	1~2.99%	소폭 조정	🟡 주의
9~15억	3%	유지	🟡 모니터링
15억 초과	3%	🔥 4% 신설	🔴 마포/성동/강동

📋 갈아타기 방해 정책 단계별 적용

단계 규제 내용 효과 대상 지역

1단계	주담대 6억 제한	레버리지 차단	🎯 수도권 전체
2단계	전세대출 막기	갭투자 방지	🎯 규제지역
3단계	취득세 인상	거래비용 증가	🔥 15억+ 고가주택

⚠️ 종부세 폭탄 예고 및 보유세 인상 로드맵

📅 보유세 인상 타임라인

시기 정치적 상황 예상 정책 강도

9월 대책	선거 전	취득세 인상만	🟡 1단계
지방선거 후	3권 일체 완성	🔥 보유세 폭탄	🔴 고강도
장기 전략	정권 안정기	똘똘한 한 채 죽이기	💀 최고강도

💸 종부세 인상 방법론 비교표

방법 현재 상황 인상 후 타겟 계층

공시가격 현실화	70%	90-95%	🎯 모든 고가주택
세율 직접 인상	현행 유지	단계별 상승	🔥 최고가 주택
과세 구간 신설	기존 구간	25억 구간 추가	💎 반포/압구정

🏠 지역별 종부세 영향 예상표

지역 현재 상황 예상 타격도 대응 필요성

노원/도봉/금천	안전권	🟢 미세한 증가	😌 걱정 없음
마포/성동/강동	경계선	🔴 1주택도 종부세	⚠️ 주의 필요
반포/압구정	고가지역	💀 1.5-2배 폭등	🚨 긴급 대응

📈 문재인 정권 VS 현재 비교표

구분 문재인 정권 당시 현재 상황 향후 전망

마포 1주택자	종부세 부과 ✅	면제 상태	🔥 부활 예정
공시가격 비율	95%	70%	90%+ 복귀
고가주택 기준	12억	상향됨	15억 기준

🏠 전월세 시장 대변혁 현황

📊 6/27 규제 이후 임대시장 변화

임대 유형 이전 비중 현재 비중 변화 요인

전세	60%	30% 📉	버팀목대출 감소
월세	40%	70% 📈	🔥 수요 폭증
반전세	소수	증가 추세	절충안 선호

💰 전세대출 한도 변화 영향

대출 종류 이전 한도 현재 한도 수요자 영향

버팀목대출	2억	1.5억	🔴 5천만원 부족
전세보증금 필요액	5천만원	1억	💸 2배 증가
진입 가능층	다수	급격히 축소	😰 월세로 이동

🏘️ 주택 유형별 전월세 현황

주택 유형 전세 현황 월세 현황 특징

아파트	상승 둔화	미친듯이 상승	🔥 월세 쏠림 현상
빌라/오피스텔	거의 소멸	폭등	💀 전세 수요 증발
역전세	발생 중	해당없음	⚠️ 위험 신호

🎯 10년 생존 전략 및 투자 방향 가이드

❌ 절대 하지 말아야 할 행동

위험 행동 왜 위험한가? 올바른 대응

똥값에 급매	회복 불가능한 손실	🛡️ 가치 있는 자산 사수
망설이며 고민만	기회 상실	⚡ 과감한 결정
목표 없는 매도	방향성 상실	🎯 명확한 다음 스텝 준비

🚀 추천 투자 전략 우선순위

순위 투자 대상 실투자금 예상 수익성 추천 이유

1위	자양동 재개발	4억대	🔥 극고수익	한강변 희소성
2위	성수 지구	중대형	🌟 고수익	제2의 송도
3위	마포 한강변	2억 이내	💎 고수익	소액 투자 가능
4위	한남동 재개발	대형	💰 안정수익	프리미엄 확실

🏠 기존 자산 유지 vs 갈아타기 판단표

현재 보유 지역 유지 권장도 갈아타기 고려 이유

미사/강서구	🟢 강력 추천	비추천	저평가 상태
노원/도봉	🟡 유지 가능	🔥 재개발로	가격 차익 기대
마포/성동	🟢 사수 필수	추가 투자 검토	정부 타겟이지만 가치 있음
강남/반포	😰 보유세 주의	거주목적만	세금 폭탄 예고

⚡ 과감한 결정이 필요한 케이스

상황 결정 방향 실행 시점 주의사항

확실한 거주 목적	🔥 즉시 구매	망설이지 말고	10-20년 거주 전제
자산 증식 목적	재개발 선점	올 겨울 전	덜 오른 곳 타겟
애매한 목표	현상 유지	정리될 때까지	섣부른 결정 금지

📅 25년 겨울 시장 전망 및 대응

예상 시나리오 발생 확률 대응 전략 기회 요소

거래량 3천건 이하	90%	🛡️ 자산 보존	저점 매수 기회
중급지 하락거래	70%	👀 선별적 매수	가격 조정 활용
상급지 현금거래 증가	60%	💰 현금 확보	레버리지 없는 경쟁

💡 성공 투자의 핵심 포인트

핵심 요소 구체적 방법 성공 확률 비고

한강변 희소성	자양동/마포 집중	🔥 매우 높음	4-5억이 16-20억 될 수 있음
정부 완화 정책	재개발 규제 완화	🌟 높음	30년→진단 간소화
타이밍	25년 겨울 이전	⏰ 시급함	정책 발표 전 선점
현금 확보	레버리지 최소화	🛡️ 안전함	대출 규제 시대 생존법

🏆 최종 결론: 10년 부의 공식

🎯 1주택 유지 + 재개발 투자 = 최적 전략

절대 원칙: 똘똘한 한 채보다 재개발이 더 많이 벌 수 있다! 💰

 

 

💡 문제는 '똘똘한 한 채'였다!

 

6월 27일 부동산 규제 이후에 놀라운 결과가 나왔어요. 서울 아파트 거래량이 무려 66퍼센트나 감소했습니다! 그런데 더 흥미로운 건 어떤 지역이 가장 크게 타격을 받았느냐는 거예요. 여러분들이 생각하시기론 강남이나 용산 같은 최고급 지역이 가장 큰 타격을 받았을 것 같죠? 🤔 그런데 결과는 정반대였어요! 실제로 거래량이 80퍼센트 이상 급감한 곳은: 마포구 ⬇️ 성동구 ⬇️ 동작구 ⬇️ 강동구 ⬇️ 이런 허리라인 지역들이었습니다. 반면 강남이나 용산은 20-40퍼센트 정도 감소에 그쳤어요. 이게 뭘 의미하냐면, 627 규제의 진짜 타겟은 '갈아타기' 수요였다는 거예요. 그동안 노원이나 도봉 같은 곳에 살던 분들이 레버리지를 활용해서 마포, 성동, 동작 같은 중급 지역으로 올라오는 패턴, 바로 이걸 차단한 거죠!

 

 

🎯 9월 대책, 이번엔 누가 타겟일까?

 

이제 정부의 다음 수순이 보이기 시작했어요. 다주택자 규제는 이미 충분히 했고, 이제 남은 건 하나밖에 없습니다. 바로 똘똘한 한 채 말이에요! 😱 현재 검토되고 있는 내용들을 보면: 🔥 고가 주택 취득세 인상 15억원 초과 주택에 대한 취득세 신설 구간 검토 중 현재 9억원 초과가 3퍼센트인데, 이걸 15억원 초과는 4퍼센트로 올릴 가능성 원래 비주택이 4퍼센트니까 "고가 주택은 특혜 주면 안 된다"는 논리 💸 종부세 강화 예고 문재인 정부 때를 기억하세요? 마포구 1주택자도 종부세를 냈던 시절이 있었어요. 그때가 다시 올 수 있습니다! 예상되는 변화: 공시가격 현실화율을 70퍼센트에서 90퍼센트로 상향 종부세 과표 구간 조정으로 더 많은 고가 주택이 대상에 포함 1주택자라도 15억원 초과하면 종부세 부담

 

 

⚡ 이미 시작된 변화의 신호들

 

6/27 규제 이후 시장에선 이런 변화들이 나타나고 있어요: 📉 전세 시장의 대변화 전세 비중 급감 (60퍼센트 → 30퍼센트대) 월세 비중 급증 (70퍼센트 수준) 반전세 상품 인기 상승 왜 이런 일이 일어났을까요? 627 규제로 버팀목 대출이 2억원에서 1억5천만원으로 줄어들면서, 전세 들어갈 자금이 부족해진 거예요. 예전엔 5천만원으로도 전세 이사가 가능했는데, 이젠 1억원 이상이 있어야 해요. 그러니까 돈 없는 사람들은 어쩔 수 없이 월세를 선택하는 거죠! 🎢 지역별 희비 엇갈려 상승 지역: 여전히 현금 거래가 가능한 최고급지 강남 신고가 행진 continues 한강변 재개발 지역 주목 침체 지역: 레버리지 의존도가 높았던 중급지 마포, 성동, 동작 등 거래 급감 갭투자 불가능으로 신축 분양 차질

 

 

🚨 9월 이후 예상 시나리오

 

정부의 로드맵을 보면 이렇게 진행될 것 같아요: 📅 2025년 9월 - 취득세 인상 15억원 초과 주택에 대한 취득세 4퍼센트 적용 📅 2025년 12월 - 공시가격 현실화 공시가격을 90퍼센트 수준까지 끌어올려 종부세 과표 확대 📅 2026년 - 본격 종부세 인상 지방선거 이후 3권 일체 체제 완성되면 본격적인 보유세 인상 💰 현명한 대응 전략은? 이런 상황에서 어떻게 대응해야 할까요?

 

 

💰 현명한 대응 전략은?

 

이런 상황에서 어떻게 대응해야 할까요? ✅ 추천 전략 덜 오른 자산 사수하기: 미사, 강서구 같은 곳도 때가 되면 오름 재개발 진입 타이밍: 한강변, 성수 같은 재개발 지역 주목 과감한 결정의 중요성: 팔거면 목표를 정확히 하고 과감하게! ❌ 피해야 할 실수 똥값 매도 금지: 지금 아깝게 팔지 마세요 무계획 갈아타기: 살 집을 정해놓고 팔아야 해요 우유부단함: 고민만 하다가 기회 놓치지 마세요 🔮 결론: 변화에 맞는 전략 필요 이번 9월 대책은 정말 게임체인저가 될 것 같아요. 그동안의 똘똘한 한 채 전략이 통하지 않는 시대가 올 수도 있어요. 특히 나이가 60세 이상이고 오래 거주할 계획이 아니라면, 고가 주택보다는 2주택 전략이나 재개발 투자가 더 유리할 수도 있어요. 중요한 건 변화하는 정책에 맞춰서 우리도 전략을 바꿔야 한다는 거예요! 🎯 앞으로 10년간 자산을 지키고 늘리기 위해선 이런 정책 변화를 미리 읽고 대비하는 게 정말 중요해요. 여러분도 지금부터 차근차근 준비해보세요!