간주임대료 계산 방법 총정리 - 보증금 3.1% 이자수익 간주로 2026년 세금 폭탄 (실제 계산 예시)

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

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2편: "간주임대료가 뭔데요?" - 보증금에도 세금 내는 이유

다음날 오전 10시.

정희와 철수는 세무사무소를 찾았다.

세무사 김민지가 자료를 펼쳐 보이며 설명을 시작했다.

"정희님, 철수님. 앉으세요."

정희가 바로 물었다.

 

"세무사님, 우리 작년이랑 똑같은데
왜 세금이 200만원이나 더 나온 거예요?"

"2026년부터 법이 바뀌었거든요."

"어떻게요?"

김민지가 천천히 설명했다.

 

📌 2026년 신설 규정

12억 초과 2주택 + 보증금 12억 초과 시

🚨 2026년부터 이렇게 바뀌었어요!

보증금에도 세금 부과!
'간주임대료'라는 개념으로
보증금을 이자수익으로 간주해요

✅ 2026년 신설 규정 3가지 조건

1️⃣ 부부합산 2주택

2️⃣ 둘 다 기준시가 12억원 초과

3️⃣ 보증금 합계 12억원 초과

⚠️ 2025년까지는?

2주택자는 주택 가격과 무관하게
간주임대료 비과세였어요!
→ 2026년부터 과세!

"그런데... 간주임대료가 정확히 뭐예요?"

철수도 궁금했다.

"보증금을 받았는데 왜 세금을 내요?"

💡 간주임대료란?

간주임대료 = 보증금 이자수익 간주

임대인이 받은 보증금을
은행에 예금했다면 받았을
이자 수익도
임대소득으로 간주하는 제도예요!

📝 간주임대료 계산 공식

간주임대료 =
(보증금 합계 - 3억원)
× 60%
× 정기예금 이자율

※ 2026년 정기예금 이자율: 연 3.1%

🤔 왜 60%만 계산하나요?

임대인이 보증금 전액을 예금하지 않고
일부는 생활비 등으로 쓸 수 있다고 보기 때문에
60%만 이자수익으로 간주해요

"그럼 우리는 얼마예요?"

정희가 다급하게 물었다.

"계산해볼게요."

김민지가 계산기를 꺼냈다.

 

💰 정희네 간주임대료 계산

단계별로 차근차근 계산해볼게요!

📋 정희네 보증금 현황

주택	보증금
강남 아파트 (전세)	3억원
분당 아파트 (월세)	10억원
합계	13억원

📐 계산 과정

STEP 1. 과세 대상 보증금 계산

보증금 합계: 13억원

기본 공제: - 3억원

= 10억원

STEP 2. 간주 예금액 계산

10억원 × 60%

= 6억원

STEP 3. 간주임대료 계산

6억원 × 3.1% (정기예금 이자율)

= 1,860만원 (연)

💥 간주임대료 (연)

1,860만원!
이 금액이 월세 수입에 추가돼요

"1,860만원이요???"

정희가 소리쳤다.

"우리 실제로 이자 받은 거 없는데요!"

철수도 황당해했다.

"그래도 법이에요. 간주하는 거예요."

 

📊 보증금 구간별 간주임대료 (연)

보증금이 많을수록 간주임대료도 커져요!

보증금 합계	과세 대상 (- 3억)	간주임대료 (연)
12억 이하	-	비과세
13억원	10억	1,860만원
15억원	12억	2,232만원
18억원	15억	2,790만원
20억원	17억	3,162만원

💡 핵심!

보증금 12억 초과부터 과세!
보증금 1억 늘면
간주임대료 186만원씩 증가!

📊 보증금 금액별 간주임대료 비교

보증금이 많을수록 급격히 증가해요!

비과세

12억
이하

1,860

만원

13억

2,232

만원

15억

2,790

만원

18억

3,162

만원

20억

⚠️ 주의!

보증금 1억 증가 시
간주임대료 186만원 추가!
(세금은 약 40~60만원 증가)

💰 정희네 실제 세금 계산

간주임대료가 추가되면 세금이 얼마나 늘까요?

구분	2025년	2026년
월세 수입 (연)	3,600만원	3,600만원
간주임대료 (연)	0원	1,860만원
총 수입금액	3,600만원	5,460만원
필요경비 (60%)	-2,160만원	-3,276만원
과세 소득	1,440만원	2,184만원
세금	약 300만원	약 500만원

💸 세금 증가

간주임대료 1,860만원 추가로
세금 200만원 증가!

정희와 철수는 말을 잃었다.

"실제로 이자 받은 것도 아닌데..."

"법으로 '간주'하는 거니까요."

김민지가 조심스럽게 말했다.

"그런데 세무사님..."

 

정희가 다시 물었다.

"2주택자만 이렇게 되는 건가요?
3주택은 어떻게 돼요?"

💡 정리

간주임대료 = 보증금 이자수익 간주

(보증금 - 3억) × 60% × 3.1%

정희네는 간주임대료 1,860만원!
세금 200만원 추가 납부!

📢 다음 편 예고

3편: "12억 넘는 집 2채면 세금 폭탄?"
- 2026년 신설 규정의 핵심

✅ 12억 기준 자세히 파헤치기

✅ 2주택 케이스별 과세 여부

✅ 1채만 12억 넘으면?

✅ 기준시가 확인 방법

정희의 궁금증 계속!
3편에서 계속됩니다!