가족 법인 부동산, 등기 치기 전에 꼭 보세요!

안녕하세요! 가족 법인을 활용한 부동산 투자가 절세의 만능키처럼 여겨지지만, 현실은 생각보다 복잡합니다. 😥 특히 주거용 부동산 투자 시 취득세 폭탄, 종부세 5% 등 예상치 못한 세금 문제에 직면할 수 있습니다. 🤯 이 글에서는 2025년 가족 법인 부동산 투자의 숨겨진 함정과 주의해야 할 점을 꼼꼼히 분석하고, 절세 전략과 21억 증여 활용법까지 자세히 알려드립니다. 전문가의 의견과 실제 사례를 바탕으로, 똑똑한 부동산 투자 방법을 알아볼까요? 😉

 

 

 

◆ 출처 자료 바로가기 ◆

https://youtu.be/vC7HUr-T4Fg?si=n_r1UkZF8PodwwPX

 

 

가족 법인 부동산 투자, 과연 절세의 해법일까?

 

최근 가족 명의 법인을 활용한 부동산 투자가 늘고 있지만, 주거용 부동산 투자는 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 전문가의 경고가 나왔다. 특히 아파트를 가족 법인으로 매입할 경우, 개인 투자에 비해 취득세가 최고 13.4%까지 높아질 수 있으며, 종합부동산세 공제 혜택도 받을 수 없어 세금 부담이 크게 늘어난다.

 

 

 

 

 

가족 법인, 득보다 실이 많을 수도

 

수도권 아파트 2채를 보유한 김모씨는 아버지로부터 서울 아파트 1채를 상속받아 3주택자가 됐다. 종부세와 양도세 부담을 줄이기 위해 아내와 가족 법인을 설립하려 했지만, 세무사는 증여 계획이 없다면 오히려 세금이 더 나올 수 있다고 조언했다. 법인으로 아파트를 넘기는 순간, 종부세가 무려 5%까지 부과될 수 있기 때문이다. 만약 김씨의 아파트 시세가 각각 10억, 5억, 10억이라면, 기준시가 70% 적용 시 17억 5천만원에 대한 5%인 8750만원을 매년 종부세로 내야 할 수도 있다.

 

 

 

 

 

절세 전략, 현황 파악이 우선

 

다주택자 양도세 중과 배제 혜택이 종료되면 개인은 2주택자의 경우 양도세율이 20%p 가산되고, 3주택자는 30%p가 가산된다. 최고세율은 지방소득세 포함 82.5%까지 높아진다. 하지만 법인은 법인세율이 9~19%로 상대적으로 낮아 다주택자 양도세 절세에 유리하다고 알려져 있지만, 법인 취득 시 취득세 12% 폭탄을 맞을 수 있다. 따라서 부동산 투자 시에는 보유 주택의 조정대상지역 여부와, 다주택자 중과 여부, 그리고 법인 설립 및 운영에 따른 세금 변화를 꼼꼼히 따져보고 전문가와 상담하는 것이 중요하다.

 

 

 

 

 

 

가족 법인, 증여 수단으로는 활용 가능성도

 

단기 매도 계획이 없고 자녀에게 주택을 증여할 목적이라면 가족 법인 설립을 고려해볼 수 있다. 시가 20억 아파트를 자녀에게 증여할 경우 증여세 40%가 적용되어 4억 4천만원의 세금을 내야 하지만, 가족 법인을 설립해 아파트를 넘기면 2억 6800만원의 취득세만 내면 된다. 부모가 최대 21억 7천만원까지 가족 법인에 무이자로 대여할 수 있기 때문이다. 다만, 이 경우에도 비주거용 부동산(상가, 건물 등)에 투자하는 것이 세금 측면에서 더 유리할 수 있다.

 

1인 법인을 설립하여 자녀에게 증여하는 방법도 고려해볼 수 있다. 자녀가 성년이 되면 1인 법인 설립을 도와주고, 21억원 정도의 금액을 가수금으로 꽂아 넣어 자녀가 사업을 운영하도록 하는 것이다. 자녀가 사업을 성공시키면 수익을 돌려받을 수 있고, 실패하더라도 손실을 최소화할 수 있다.

 

 

 

 

나의 한 문장

 

다가족 법인 부동산 투자, 신중하게 접근해야 합니다. 유튜브 영상에서도 전문가가 강조하듯, 주거용 부동산은 취득세, 종부세 부담이 커 오히려 손해 볼 수 있습니다. 😭 절세 목적이라면 반드시 전문가와 상담하고, 비주거용 부동산 투자나 증여 방식을 고려해보세요.

주의사항: 주택 수, 조정대상지역 여부, 법인세율 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

개선사항: 법인에 대한 종부세 공제 혜택을 일부라도 부여하여 형평성을 맞추는 방안을 고려해야 합니다. 무조건 규제하기보다는 합리적인 투자 방안을 모색할 필요가 있습니다. 🤔