● 상속세 전쟁 — 어느 세무사의 2026년 생존기 · EPISODE 01 -강남 아파트 한 채의 비극

 

 

머니 오백 연구소 팀장입니다.

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● 상속세 전쟁 — 어느 세무사의 2026년 생존기 · EPISODE 01

강남 아파트 한 채의 비극

40년 살던 집 때문에 상속세 4억 — "집을 팔아야 하나요?"

✍️ 머니500연구소📅 2026. 02⏱ 12분 읽기📌 중산층 상속세 시리즈

2026년 2월의 어느 월요일 아침, 사무실 문이 열렸다.

검은 상복 차림의 여성이 서 있었다. 예순 후반쯤 되어 보였다. 손에는 구겨진 서류 봉투 하나. 눈가가 붉었지만, 울고 있지는 않았다. 이미 눈물이 마른 얼굴이었다.

"세무사님... 남편이 지난달에 갑자기 돌아갔어요."

나는 자리를 권했다. 이런 첫 마디로 시작되는 상담이 올해만 벌써 열세 번째였다.

— 나는 강민석. 15년차 상속세 전문 세무사다. 그리고 이것은 2026년, 대한민국에서 '집 한 채'를 가진 평범한 가족이 겪은 실화를 바탕으로 한 이야기다.

 

📋 목차

01  의뢰인 — 박영희, 67세
02  40년 된 집의 배신 — 상속재산 평가
03  상속세 계산 — 숫자의 잔인함
04  세 가지 시나리오 — 집을 팔 것인가, 지킬 것인가
05  세무사의 해법 — 배우자공제와 연부연납
06  강민석의 독백 — 2026년, 중산층이 내는 부자세
07  실전 체크리스트

 

SECTION 01

의뢰인 — 박영희, 67세

박영희 씨는 1986년, 신혼 때 남편과 함께 강남구 대치동 은마아파트에 입주했다. 당시 분양가 2,400만 원. 남편 박성호 씨(향년 72세)는 중학교 수학 교사로 평생을 살았다. 퇴직금과 연금 외에는 별다른 재산이 없었다.

아들 박준호(42세)는 중소기업 과장으로, 연봉 6,800만 원. 결혼 후 경기도 광명에 전세를 살고 있다. 아이 둘. 여유가 있는 형편은 아니다.

박영희 씨가 봉투에서 서류를 꺼냈다. 관할 세무서에서 온 상속세 예상 안내서였다. 나는 숫자를 보자마자 한숨이 나왔다.

 

📁 의뢰인 가족 프로필
피상속인(故人)	박성호 (향년 72세) · 전직 중학교 교사
배우자	박영희 (67세) · 전업주부
자녀	박준호 (42세) · 중소기업 과장
부동산	대치동 은마아파트 84㎡ · 보유 40년
기타 재산	예금 2억 원 · 퇴직연금 잔액
부채	없음

 

SECTION 02

40년 된 집의 배신 — 상속재산 평가

 

"세무사님, 저희 집이 그렇게 비싼 건가요? 그냥 늙은 아파트인데..."

박영희 씨의 말이 틀린 것은 아니다. 은마아파트는 1979년 준공된 단지다. 복도식, 엘리베이터도 낡았고, 주차장은 좁다. 박 씨 부부에게 그 집은 '자산'이 아니라 '40년 인생 그 자체'였다.

하지만 세법은 추억에 관심이 없다. 상속세법상 부동산은 시가로 평가한다. 유사 매매사례가 있으면 그것이 시가가 된다.

 

민석

어머니, 은마아파트 84제곱미터가 지난해 12월에 같은 동에서 22억 원에 거래됐습니다. 상속세는 이 금액을 기준으로 계산합니다.

영희

22억이요? 공시가격은 15억이라고 들었는데...

민석

공시가격은 참고일 뿐입니다. 세무서에서 감정평가를 의뢰하면 시세 기준으로 과세됩니다. 최근 6개월 내 거래가격이 있으니까 그 금액이 적용됩니다.

영희

그럼... 저희 전 재산이 세금 계산할 때 얼마가 되는 건가요?

 

 

📊 상속재산 구성
항목	금액	비율
은마아파트 (시가)	22억 원	91.7%
예금 등 금융자산	2억 원	8.3%
합계	24억 원	100%

 

⚠️ 핵심 포인트

2,400만 원에 산 아파트가 40년 만에 22억이 되었다. 917배. 하지만 박 씨 부부의 '생활 수준'은 거의 변하지 않았다. 교사 연금으로 살아온 평범한 노부부. 이것이 2026년 대한민국 상속세의 가장 큰 모순이다.

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SECTION 03

상속세 계산 — 숫자의 잔인함

나는 노트북을 열어 계산을 시작했다. 이 순간이 세무사로서 가장 힘든 시간이다. 숫자가 나올 때마다 의뢰인의 얼굴이 어두워지기 때문이다.

 

과세표준	세율	누진공제액
1억 원 이하	10%	—
1억 ~ 5억	20%	1,000만 원
5억 ~ 10억	30%	6,000만 원
10억 ~ 30억	40%	1억 6,000만 원
30억 초과	50%	4억 6,000만 원

가장 기본적인 시나리오부터 계산했다. 배우자가 생존해 있으므로 배우자공제 최소 5억 원과 일괄공제 5억 원을 적용한다.

 

🧮 기본 시나리오 상속세 계산
단계	항목	금액
①	총 상속재산 (아파트 22억 + 예금 2억)	24억 원
②	상속공제 (일괄 5억 + 배우자 5억)	−10억 원
③	과세표준 (24억 − 10억)	14억 원
④	산출세액 (14억 × 40% − 1.6억)	4억 원
⑤	신고세액공제 (3%)	−1,200만 원
최종 납부할 상속세		약 3억 8,800만 원

 

영희

4... 4억이요? 세무사님, 저희가 4억이 어디 있어요? 예금이 2억인데... 나머지 2억은 어디서 구해요?

준호

세무사님, 그러면 결국 집을 팔아야 한다는 말씀이신가요? 어머니가 40년 살던 집을...

박준호 씨의 목소리가 떨렸다. 나는 이 질문을 수백 번 들었지만, 매번 가슴이 아프다. '평생 살던 집에서 쫓겨나야 하나요?' 이것이 2026년 대한민국, 집 한 채를 가진 가족이 묻는 질문이다.

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SECTION 04

세 가지 시나리오 — 집을 팔 것인가, 지킬 것인가

 

나는 세 가지 시나리오를 정리해서 보여주었다. 각각의 대가가 있다.

 

구분	시나리오 A 전략 없이 납부	시나리오 B 배우자공제 최대	시나리오 C 공제 + 연부연납
배우자공제	5억 (최소)	10.3억	10.3억
일괄공제	5억	5억	5억
과세표준	14억	8.7억	8.7억
적용 세율	40%	30%	30%
산출세액	≈ 4억	≈ 2억	≈ 2억
납부 방식	일시납	일시납	10년 분할
집 매각	매각 불가피	예금 충당	집 보존 ✓

 

SECTION 05

세무사의 해법 — 배우자공제와 연부연납

 

민석

어머니, 방법이 있습니다. 핵심은 두 가지예요. 첫째, 배우자공제를 최대로 쓰는 것. 둘째, 남은 세금은 10년에 걸쳐 나눠 내는 것.

영희

배우자공제요? 제가 받으면 공제가 더 되는 건가요?

민석

네. 지금 배우자공제가 최소 5억만 적용되어 있는데, 어머니가 법정상속분만큼 실제로 상속받으시면 약 10억 3천만 원까지 공제됩니다. 그러면 세금이 4억에서 2억으로 반이 줍니다.

준호

2억이면... 예금으로 낼 수 있겠네요?

민석

맞습니다. 그런데 예금 2억을 다 세금으로 내면 어머니 생활비가 없어지겠죠. 그래서 연부연납 제도를 씁니다. 세금 2억을 10년에 걸쳐 나눠 냅니다. 이자가 연 1.8%로 붙지만, 매달 약 180만 원 정도면 됩니다.

 

💡 해법 1 — 배우자공제 극대화

배우자가 법정상속분(3/7)만큼 실제로 상속받으면, 배우자공제가 5억 → 약 10.3억으로 증가한다. 단, 상속세 신고기한(사망일로부터 6개월) 내에 상속재산 분할 협의서를 제출해야 한다.

법정상속분 계산: 배우자 1.5 : 자녀 1 → 배우자 몫 = 24억 × 3/7 ≈ 10.3억

 

💡 해법 2 — 연부연납 (10년 분할납부)

상속세가 2,000만 원을 초과하면 신청 가능. 일반 상속재산은 최대 10년간 분할납부할 수 있다. 이자율은 연 1.8%(2026년 기준). 담보 제공이 필요하며, 상속받은 부동산으로 담보 가능하다.

월 부담 시뮬레이션: 세금 2억 ÷ 120개월 + 이자 ≈ 월 약 180만 원

 

✅ 최종 솔루션 요약

배우자공제 극대화 → 상속세 4억 → 2억으로 절감 (50% 절세)

연부연납 10년 신청 → 월 약 180만 원 납부 (집 매각 회피)

박영희 씨는 은마아파트에서 계속 거주 가능. 예금 2억은 생활자금으로 보전.

 

전략 없이 납부할 경우	전략 적용 후
4억 원 예금 소진 + 집 매각 불가피 40년 거주 아파트 상실	2억 원 10년 분할납부 · 월 180만 원 집 보존 · 예금 보전

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SECTION 06

강민석의 독백 — 2026년, 중산층이 내는 부자세

 

박영희 씨 모자가 돌아간 뒤, 나는 한참 동안 창밖을 바라보았다.

교사 월급으로 평생을 살았던 남편. 전업주부로 가정을 지킨 아내. 회사원인 아들. 이 가족은 누가 봐도 '중산층'이다. 투기를 한 적도, 사업으로 큰돈을 번 적도 없다. 단지 40년 전에 산 집이 있을 뿐이다.

그 집값이 올랐다. 하지만 그들의 삶은 올라가지 않았다.

 

상속세 공제 기준은 1999년에 만들어졌다. 일괄공제 5억 원. 그때 강남 아파트는 3억이면 살 수 있었다. 26년이 지났다. 아파트 값은 7배가 올랐지만, 공제 기준은 1원도 바뀌지 않았다.

2002년에 상속세를 낸 사람은 1,661명이었다. 진짜 부자들만 냈다. 2024년에는 21,193명이 냈다. 13배. '집 한 채'를 가진 사람들이 그 대열에 합류한 것이다.

나는 묻고 싶다. 평생 월급으로 산 가족이 '부자세'를 내야 하는 것이 정당한가?

— 세무사 강민석

 

📊 상속세 과세 인원 변화 (2002→2024)
연도	과세 인원	증가율
2002년	1,661명	기준
2010년	4,214명	2.5배
2018년	8,750명	5.3배
2024년	21,193명	13배 ↑

 

📊 강남 아파트 시세 vs 상속세 공제 (1999→2026)
구분	1999년	2026년
강남 아파트 시세	3억 원	22억 원 (733%↑)
일괄공제 금액	5억 원	5억 원 (0%↑)

 

SECTION 07

실전 체크리스트 — 중산층 상속 대비

 

✅ 상속 대비 7대 체크리스트
✓	배우자공제 최대 활용: 배우자가 실제로 법정상속분만큼 상속받도록 분할 협의서를 작성한다. 신고기한(6개월) 내 제출 필수.
✓	동거주택 상속공제 검토: 피상속인과 10년 이상 동거한 무주택 상속인이 있으면 최대 6억 원 추가 공제 가능.
✓	금융재산 상속공제: 순금융재산 2,000만 원 초과 시 일정 금액 공제. 예금 2억이면 약 4,000만 원 공제 가능.
✓	연부연납 신청: 상속세 2,000만 원 초과 시 최대 10년 분할납부 가능. 담보 제공 필요 (상속 부동산 활용).
✓	물납 검토: 부동산으로 세금을 대신 낼 수 있는 제도. 단, 공시가격 기준이므로 시가 대비 손해 가능.
✓	신고기한 준수: 사망일이 속한 달의 말일로부터 6개월. 기한 내 신고 시 3% 세액공제. 미신고 시 20% 가산세.
✓	감정평가 전략적 활용: 시세보다 낮은 감정가를 받을 수 있는 경우, 감정평가를 먼저 받는 것이 유리. 수수료 500만 원까지 공제.

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EPILOGUE

그 후 — 박영희 씨의 선택

 

한 달 뒤, 박영희 씨와 아들 준호 씨가 다시 사무실을 찾았다. 이번에는 표정이 조금 밝았다.

배우자공제를 최대한 활용하여 상속세를 2억 원으로 줄이고, 10년 연부연납을 신청하기로 했다. 예금 2억 중 일부로 첫해 납부분을 내고, 나머지는 생활자금으로 유지한다.

박영희 씨가 사무실을 나서며 말했다.

 

영희

세무사님, 남편이 살아있을 때 이런 것 좀 알아볼걸 그랬어요. 아무것도 준비를 안 했으니까...

민석

어머니, 지금이라도 알게 되셔서 다행입니다. 만약 아무 전략 없이 신고하셨으면 4억을 내셨을 겁니다. 2억 아끼신 거예요.

문이 닫히고, 나는 다음 의뢰인의 파일을 꺼냈다. 10년 동안 매달 100만 원씩 딸에게 보낸 아버지의 이야기. 세무서는 그것을 '용돈'이 아니라 '증여'라고 보고 있었다.

 

NEXT EPISODE

EP.02 "10년 전 그 100만 원"

매달 100만 원, 딸에게 보낸 용돈. 10년이 지나 아버지가 돌아가시자,
세무서는 그 돈을 하나하나 추적하기 시작했다.
"용돈이었어요" vs "증여입니다" — 1억 2천만 원의 전쟁이 시작된다.

 

⚠️ 면책 고지: 본 콘텐츠는 교육 및 정보 제공 목적의 픽션입니다. 등장인물과 사례는 실제 상황을 참고하여 재구성한 허구이며, 실제 인물·사건과 무관합니다. 세법은 개인 상황에 따라 적용이 달라지므로, 실제 상속 관련 의사결정 시에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. (2026년 2월 현행법 기준 작성)